Тема 31. Договор строительного подряда Учебные вопросы: 1.Понятие,

Тема 31. Договор строительного подряда

Учебные вопросы: 1.Понятие, виды и правовое регулирование договора строительного подряда. 2.Порядок заключения договора строительного подряда. 3. Права и обязанности сторон. 4.Прекращение договора и ответственность сторон.

1. Понятие, виды и правовое регулирование договора строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).

Признаки договора строительного подряда: консенсуальный возмездный, двусторонний (взаимный) либо многосторонний

СТОРОНЫ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА заказчик подрядчик юридические и физические лица Республики Беларусь либо другого государства организация, индивидуальный предприниматель

Субъектный состав договора: заказчик в строительной деятельности (далее - заказчик) – инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора; подрядчик в строительной деятельности (далее - подрядчик) – физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком в целях осуществления этой деятельности;

генеральный подрядчик – подрядчик, привлекающий для выполнения отдельных своих обязательств других лиц по договорам субподряда; субподрядчик – лицо, имеющее лицензию на выполнение отдельных видов строительных работ и заключившее с генеральным подрядчиком договор субподряда на выполнение этих видов работ; инженер (инженерная организация) – физическое или юридическое лицо, привлекаемое заказчиком по договору об оказании инженерных услуг в порядке, установленном законодательством, для выполнения части функций заказчика по реализации инвестиционного проекта.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА строительство или реконструкция здания, сооружения или иного объекта выполнение строительных работ выполнение специальных монтажных работ

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. Если такие указания в законодательстве или договоре отсутствуют, то заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после надлежащего выполнения и окончательной сдачи результатов работы либо с согласия заказчика – досрочно (ст. 701 ГК).

Форма договора строительного договора – письменная. Договор оставляется и подписывается сторонами в установленном порядке.

Основные виды договора строительного подряда: договор генерального подряда, заключаемый между заказчиком и генподрядчиком; договор субподряда, заключаемый между генподрядчиком и субподрядчиком.

Договор субподряда заключается на осуществление отдельных видов и комплексов специальных работ. Ответственность перед заказчиком за выполнение субподрядных работ несет генподрядчик. Функции заказчика по договору субподряда осуществляет генподрядчик.

Правовое регулирование договора строительного подряда Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г.: текст кодекса по состоянию на 28 декабря 2009 г. (Ст. 696–712);

Инвестиционный кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 30 мая 2001 г.: одобрен Советом Республики 8 июня 2001 г.: текст кодекса по состоянию на 9 ноября 2009 г.; Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: Закон Респ. Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 02.07.2009 г. № 32-З;

О долевом строительстве многоквартирных жилых домов (вместе с Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства): Указ Президента Респ. Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396: в ред. Указа Президента Респ. Беларусь от 09.03.2010 г. № 143; Положение о Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь: утв. постановлением Сов. Мин. Респ. Беларусь от 31 июля 2006 г. № 973: в ред. Постановления Сов. Мин. Респ. Беларусь от 19.08.2010 г. № 1213;

Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство: утв. постановлением Сов. Мин. Респ. Беларусь от 8 окт. 2008 г. № 1476: в ред. Постановления Сов. Мин. Респ. Беларусь от 30 июля 2010 г. № 1136; Положение о порядке согласования и утверждения проектной документации, утверждения градостроительных проектов: утв. постановлением Сов. Мин. Респ. Беларусь от 8 окт. 2008 г. № 1476: в ред. Постановления Сов. Мин. Респ. Беларусь от 30 июля 2010 г. № 1136;

Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда: постановление Сов. Мин. Респ. Беларусь от 15 сент. 1998 г. № 1450: в ред. Постановления Сов. Мин. Респ. Беларусь от 01.11.2006 г. № 1448; Положение о заказчике (застройщике) в строительстве: утв. приказом Мин. архитектуры и строительства Респ. Беларусь от 22 июня 1999 г. № 174: в ред. постановления Минстройархитектуры Респ. Беларусь от 31 дек. 2004 г. № 30;

Об утверждении Правил приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ: приказ Мин. архитектуры и строительства Респ. Беларусь от 30 авг. 1999 г. № 255: в ред. постановления Минстройархитектуры Респ. Беларусь от 29.03.2007 г. № 6; Положение о генеральном подрядчике в строительстве: утв. приказом Мин. архитектуры и строительства Респ. Беларусь от 31 авг. 1999 г. № 260: в ред. постановления Минстройархитектуры Респ. Беларусь от 25 авг. 2006 г. № 22;

Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию и порядке расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы (услуги), утвержденное приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22 октября 1999 г. № 326.

2. Порядок заключения договора строительного подряда

Основные этапы заключения и исполнения договора строительного подряда: заключение при необходимости предварительного договора или соглашения; составление проекта договора строительного подряда; согласование условий этого договора с другой стороной, его подписание; исполнение условий договора; рассмотрение споров и защита интересов участников строительства при нарушении договорных обязательств одной из сторон.

Необходимость оформления предварительного договора возникает, когда стороны изъявляют желание заключить договор подряда, но оно не может быть реализовано на момент ведения переговоров из-за имеющихся препятствий (не завершено проектирование объекта, не подготовлена площадка, не определены источники и возможности финансирования и др.).

Содержание предварительного договора: вводная часть, предмет договора, обязательства сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров, другие права и обязанности.

Во вводной части указывается: время и место заключения предварительного договора, наименование сторон, фамилии их представителей, основания их полномочий.

Предмет предварительного договора – обязательства сторон заключить в будущем договор подряда (субподряда) на сооружение определенного объекта или выполнение строительно-монтажных работ в случае реализации согласованных условий.

Срок заключения договора строительного подряда может определяться в предварительном договоре: конкретной датой, временем выполнения сторонами либо одной из сторон соответствующих обязательств, временем устранения обязательств, препятствующих заключению договора подряда.

Проект договора составляется, как правило, подрядчиком и направляется для рассмотрения другой стороне. Сроки рассмотрения и возврата проекта предварительного договора можно оговорить в сопроводительном письме, направляемом вместе с проектом договора другой стороне. Предварительный договор вступает в силу после подписания его заказчиком.

Обязательные условия заключения договора строительного подряда: наличие у заказчика лицензии на осуществление инвестиционной деятельности по капитальному строительству; наличие справки финансового органа о предоставлении им декларации об объемах и источниках инвестиций (документа финансирующего банка, свидетельствующего о поступлении средств бюджета на счет заказчика); наличие утвержденного проекта, прошедшего государственную экспертизу (вневедомственную). Подрядчик должен иметь лицензию на производство работ.

Основные (существенные) условия договора строительного подряда: место, дата заключения договора, наименование сторон и основания их полномочий; условия договора; основание для заключения договора; дата и условия вступления договора в силу; сроки начала и завершения строительства объекта (выполнение этапов, комплексов работ) с указанием месяца и года; права и обязанности сторон; стоимость и порядок финансирования строительства объекта (выполнения этапов, комплексов работ);

Основные (существенные) условия договора строительного подряда: порядок обеспечения стройки соответствующими материалами, оборудованием и энергоресурсами; порядок приемки выполненных работ (объекта) и расчета за них; порядок контроля за качеством работ и материалов; ответственность сторон по договору и порядок рассмотрения споров; условия изменения и расторжения договора; другие условия, которые стороны признают необходимыми предусмотреть в договоре; юридические адреса и подписи сторон (их представителей).

Место заключения договора – место нахождения организации, составившей проект договора. В договоре указывается дата его подписания подрядчиком и заказчиком. Если стороны подписывают его в разные дни, то могут быть обозначены две даты.

Сторона, подписавшая договор, указывает свое наименование точно так же, как оно дается в ее уставе. Если в качестве стороны выступает не юридическое лицо (например, производственное подразделение треста), то указывается номер и дата выдачи доверенности. Здесь же указываются должности, фамилии и инициалы лиц, которые действуют от имени сторон, а также документы, подтверждающие их полномочия по заключению договора.

Условия договора: наименование объекта (в соответствии с проектно-сметной документацией), его место расположения (адрес); объемы и виды работ, их стоимость.

Основание для заключения договора – лицензия. Отсутствие лицензии не дает права сторонам заключать договор строительного подряда. Договор вступает в силу, как правило, с момента подписания его сторонами. Указанная в договоре дата является началом его действия.

Сроки выполнения работ, составляющих предмет договора, устанавливаются сторонами путем указания в договоре месяца и года сдачи объекта в эксплуатацию (завершение строительства, окончание комплекса работ).

3. Права и обязанности сторон

Обязанности подрядчика: обеспечивать строительство материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если договором не предусматривается выполнение этой обязанности заказчиком; требовать от заказчика замены в разумный срок материалов и оборудования, если их невозможно использовать без ухудшения качества выполняемых работ; исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

Обязанности подрядчика: при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ и нести ответственность за нарушение этих требований; осуществлять строительство предусмотренного планом объекта либо выполнять принятый на себя по договору комплекс работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, правилами в установленные сроки и на надлежащем уровне;

Обязанности подрядчика: выполнять строительные работы надлежащего качества; сдать заказчику построенный объект (этап или завершенный комплекс работ) в установленный срок; проводить индивидуальное испытание смонтированного оборудования; устранять дефекты, выявленные в период гарантийного срока.

Обязанности заказчика: передать подрядчику строительную площадку, а также, если это предусмотрено договором, утвержденную проектно-сметную документацию в полном объеме; обеспечить своевременное финансирование строительства; получить разрешение местных органов государственного управления, необходимое для производства некоторых видов работ (в частности, на присоединение к действующим сетям водопровода, канализации, электролиниям и т.д.);

Обязанности заказчика: обеспечить строительство технологическим, энергетическим и другим оборудованием и произвести его наладку; осуществить контроль и надзор за качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графиком), правильностью использования материалов;

Обязанности заказчика: оплатить подрядчику работы, выполненные до консервации строительства, если по не зависящим от сторон причинам работы были приостановлены и объект законсервирован, а также возместить расходы, вызванные прекращением работы и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 707 ГК); принять от подрядчика и оплатить законченные без дефектов строительные объекты (завершенные комплексы работ); возместить расходы (например, в случае несвоевременной оплаты за выполненные работы).

4. Прекращение договора и ответственность сторон

Прекращение договора строительного подряда: производится надлежащим его исполнением; по соглашению сторон; по требованию одной из сторон (по решению хозяйственного суда). Одностороннее расторжение договора подряда без соблюдения действующего порядка не допускается.

Основания для досрочного расторжения договора: приостановление, консервация или прекращение строительства объекта; систематическое нарушение заказчиком договорных обязательств; отсутствие у заказчика средств для продолжения строительства; ликвидация или банкротство стороны; непреодолимая сила/

При расторжении договора подряда заказчик и подрядчик создают рабочую комиссию для осуществления работ по сдаче-приемке выполненного объема работ и обязательств. По окончании работы комиссия составляет акт, который служит основанием для осуществления взаимных расчетов.

Санкции, применяемые при нарушении договора строительного подряда: неустойка (штраф, пеня); отказ от акцепта предъявленного к платежу документа; расторжение договора и др.

Стороны при заключении договора строительного подряда вправе устанавливать ответственность за невыполнение других обязательств, а также требовать компенсации убытков, связанных с инфляцией, при нарушении сроков расчета.