Тема 29/3. Договор найма жилого помещения Учебные вопросы:

Тема 29/3. Договор найма жилого помещения

Учебные вопросы: 6. Выселение (переселение) из жилых помещений. 7. Служебные жилые помещения, общежития. 8. Частный жилищный фонд. 9. Расторжение договора найма жилого помещения. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

6. Выселение (переселение) из жилых помещений

Выселение – основание прекращения жилищных правоотношений. с предоставлением жилого помещения без предоставления жилого помещения 2 порядка выселения судебный административный типового по площади менее занимаемого ранее

Выселение с предоставлением жилого помещения 1) Ст. 67 ЖК: граждане выселяются из жилых помещений государственного жилищного фонда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит сносу; если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом; в других случаях, установленных законом.

2) С предоставлением другого жилого помещения могут быть переселены наниматель и члены его семьи на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма занимаемого жилого помещения.

3) Выселение с предоставлением гражданам жилого помещения менее занимаемого: граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение 6 месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Предоставляемое жилое помещение должно отвечать следующим условиям: находиться в черте данного населенного пункта; отвечать установленным техническим и санитарным нормам; быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; гражданину, занимавшему отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира; если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; по размеру жилое помещение должно быть не меньше, чем то, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади (20 м2); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов.

Выселение без предоставления другого жилого помещения может быть произведено в тех случаях, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживающими с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Выселение без предоставления другого жилого помещения: Ст. 41 ЖК: граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются по решению суда без предоставления другого жилого помещения; Ст. 72 ЖК: в случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Выселение в административном порядке не допускается, за исключением выселения из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом. В данной ситуации жилищный орган предварительно обращается с требованием к выселяемому и после к прокурору, который выносит постановление об удовлетворении или отказе в выселении.

Для выселения из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии, грозящих обвалом, необходимо: заключение комиссии об аварийности дома (комиссия исполнительного и распорядительного органа); санкция прокурора; предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств.

7. Служебные жилые помещения, общежития

П. 71 Положения: Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности (республиканский и коммунальный жилищный фонд), предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых (служебных) отношений. П. 72 Положения: Под служебные жилые помещения государственного жилищного фонда выделяются квартиры либо жилые дома.

Согласно п. 1 Указа № 128, служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом или иной государственной организацией в индивидуальном порядке: Президентом Республики Беларусь – лицам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, не имеющим права на получение служебного жилого помещения специального жилищного фонда;

Советом Министров Республики Беларусь – другим категориям работников на основании ходатайств государственных органов и иных государственных организаций, внесенных в установленном порядке по мотивированным предложениям данных заинтересованных государственных органов и организаций или подчиненных им государственных организаций, а также по мотивированным предложениям иных государственных организаций, внесенным в облисполкомы и Минский горисполком; облисполкомами – гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях сельского хозяйства, в иных организациях, обслуживающих эту отрасль, а также работающим в санаториях, реабилитационных центрах, расположенных в сельской местности.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены в исключительных случаях другим лицам в индивидуальном порядке по решениям Совмина Респ. Беларусь, согласованным с Президентом Респ. Беларусь, на основании мотивированных предложений заинтересованных гос. органов, иных гос. организаций или подчиненных им гос. организаций, а также на основании мотивированных предложений иных гос. организаций, внесенных в облисполкомы и Минский горисполком, нуждающихся в привлечении конкретного работника.

Действующее законодательство запрещает приватизировать, обменивать служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, а также производить их раздел и сдачу по договору поднайма.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке, определяемом в соответствии с действующим законодательством.

Первоочередное право на получение служебных жилых помещений государственного жилищного фонда имеют граждане в случае их переезда из другого населенного пункта из числа: военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям (за исключением военнослужащих срочной военной службы и курсантов военных учебных заведений, курсантов и слушателей дневной формы обучения учебных заведений органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям) при назначении на должность; работников при переводе от одного нанимателя к другому в связи с обоснованными производственными, организационными или экономическими причинами при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены (п. 76 Положения).

Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении.

По истечении срока действия указанных договоров проживающие в служебном жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые не могут быть выселены без предоставления иного жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения из служебного жилого помещения не могут быть выселены при условии, что они являются нуждающимися в улучшении жилищных условий: граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей; граждане, проработавшие в организации, предоставившей им служебное жилое помещение, независимо от его принадлежности, не менее 10 лет; граждане, уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности или штата работников; граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте; участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; ветераны, принимавшие участие в боевых действиях на территории других государств; инвалиды I и II группы; граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет; другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 15 сентября 1999 г. № 1437 «Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии» в редакции от ПОСТАНОВЛЕНИЯ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 23 июля 2010 г. № 1103.

Общежития предназначаются для проживания граждан на период их работы (службы) в государственном органе, иной организации или учебы в учреждении, обеспечивающим получение профессионально-технического, среднего специального и высшего образования.

Общежития предназначаются для проживания: одиноких граждан (жилые помещения находятся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях); семей (жилые помещения, состоящие из одной или нескольких комнат, находятся в обособленном пользовании семей).

Жилые помещения в общежитии предоставляются вне очереди : имеющим право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования; включенным в банк данных одаренной молодежи и банк данных талантливой молодежи, – на период обучения; выбывшим из общежития в связи: с прохождением военной службы по призыву, направлением на альтернативную службу, призывом на службу в резерве, военные и специальные сборы, прохождением военной службы по первому контракту на должностях солдат, матросов, сержантов и старшин и по окончании службы трудоустроившимся в ту же организацию; с направлением организацией на учебу в учреждения образования, находящиеся в другом населенном пункте, и после окончания учебы трудоустроившимся в ту же организацию.

Первоочередное право на получение жилого помещения в общежитии имеют: молодые семьи; воспитанники (кроме детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) домов-интернатов для детей-инвалидов, школ-интернатов и иных учреждений, обеспечивающих содержание и воспитание детей; инвалиды с детства; граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, прибывшие в порядке перевода на работу (службу) в другой населенный пункт.

При наличии в общежитии свободных мест жилое помещение (его часть) может предоставляться работникам (служащим) другой организации по ее ходатайству на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Граждане, поселившиеся в общежитии по ходатайству другой организации, подлежат выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения по истечении срока действия договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии или после прекращения трудовых (служебных) отношений независимо от оснований с организацией, ходатайствовавшей о предоставлении общежития.

8. Частный жилищный фонд

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Граждане имеют право в порядке, предусмотренном законодательством, в целом либо по частям отчуждать, сдавать, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан (ст. 101 ЖК).

Жилые дома, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев, установленных законодательством.

Принудительное отчуждение жилых помещений допускается только по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, предусмотренных законодательством, со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых жилых помещений, а также согласно постановлению суда.

Порядок предоставления квартир, размеры и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений, сооружений, насаждений при них и условия, при которых производится их перенос, определены Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 9 марта 2010 г. № 143).

9. Расторжение договора найма жилого помещения. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора (ст. 36 ЖК). Нарушение этого условия является основанием к отказу в иске о расторжении договора найма жилого помещения.

Виды правонарушений в сфере жилищного законодательства нарушение порядка принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления жилых помещений; нарушение правил выделения земельных участков под жилищное строительство; нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома, пожарной безопасности и иных правил;

Виды правонарушений в сфере жилищного законодательства самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений и использование их не по назначению; самовольное строительство жилых помещений; нарушение правил регистрации организаций граждан-застройщиков; нарушение правил эксплуатации жилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание;