Тема 28. Договор аренды. Ссуда Учебные вопросы: 1.

Тема 28. Договор аренды. Ссуда

Учебные вопросы: 1. Понятие и виды договора аренды. Правовое регулирование и порядок заключения договора аренды. 2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Прекращение договора аренды. 3. Договор проката, аренды транспортных средств, недвижимости (здания, сооружения, предприятия). 4. Договор финансовой аренды (лизинг). 5. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда).

1. Понятие и виды договора аренды. Правовое регулирование и порядок заключения договора аренды.

Договор аренды (имущественный наем) – соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК)

Виды договора аренды Прокат Аренда транспортных средств Аренда зданий, сооружений Аренда предприятия Финансовая аренда (лизинг) с экипажем без экипажа

Нормативные правовые акты: Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г.: текст кодекса по состоянию на 28 декабря 2009 г. (Глава 34, ст. 577– 641); Об аренде: Закон Респ. Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XII (в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.09.2009 г. № 114-З);

Об объектах, находящихся только в собственности государства: Закон Респ. Беларусь от 5 мая 1998 г. № 156-З (в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.09.2009 г. № 114-З); О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З (в ред. от 04.01.2010 г. № 109-З);

О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности: Указ Президента Респ. Беларусь от 13 января 1998 г. № 30 (в ред. Указа Президента Респ. Беларусь от 2 июня 1999 г. № 304); О положении о лизинге: постановление Совета Министров Респ. Беларусь от 4 июня 2010 г. № 865;

Об утверждении инструкции о порядке сдачи в аренду (безвозмездное пользование) имущества, находящегося в республиканской собственности и переданного органам внутренних дел Республики Беларусь и внутренним войскам Министерства внутренних дел Республики Беларусь в оперативное управление или хозяйственное ведение: постановление Министерства внутренних дел Республики Беларусь от 29 августа 2007 г. № 202.

Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений: постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20.

Признаки договора аренды: двусторонний, возмездный, консенсуальный

Стороны договора аренды арендодатель (наймодатель) арендатор (наниматель)

Объекты аренды: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства; другие вещи.

Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, субъектного состава и от того, движимое или недвижимое это имущество. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 580 ГК).

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 580 ГК).

2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Прекращение договора аренды

Субаренда (поднаем) – передача арендатором имущества третьему лицу. Перенаем – передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу. Передача в безвозмездное пользование. Передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставной фонд юридических лиц.

Прекращение договора аренды: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут если арендатор: пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не вносит арендную плату более двух раз подряд со дня истечения срока платежа; не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор найма в следующих случаях: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности;

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор найма в следующих случаях: арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта, входящего в его обязанности; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться (ст. 591 ГК).

3. Договор проката, аренды транспортных средств, недвижимости (здания, сооружения, предприятия)

Договор проката – это соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 597 ГК).

Признаки договора проката: двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Особые признаки договора проката 1. субъектный состав 2. предмет договора 3. срок договора 4. форма арендных платежей 5. субаренда, перенаем, безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в уставной фонд юридических лиц не допускаются.

Стороны договора проката арендодатель (исполнитель) арендатор (потребитель)

Предмет договора проката: движимое имущество (холодильники, телевизоры, радиоаппаратура и т.д.), предоставляемое для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или же не вытекает из существа обязательства.

Срок договора проката может быть не более одного года. Стоимость взятого в прокат движимого имущества определяется арендной платой. Она устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически (например, за месяц, квартал и т.д.) или единовременно.

Аренда транспортных средств: аренда транспортного средства с экипажем; аренда транспортного средства без экипажа.

Аренда с предоставлением экипажа (фрахтование на время) – соглашение, по которому, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 603 ГК).

Признаки договора аренды транспортного средства с экипажем : двусторонний, возмездный, реальный.

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем – транспортное средство любого вида, способное к надлежащему перемещению: автомобильный, железнодорожный, воздушный, водный и другой транспорт.

Форма договора фрахтования на время должна быть письменной независимо от его срока. К такому договору аренды не применяются правила о регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 604 ГК).

Прекращение договора аренды транспортного средства с экипажем происходит по истечении срока аренды, по соглашению сторон. Также может производиться досрочное прекращение в соответствии с действующими установками законодательства.

Договор аренды транспортного средства без предоставления экипажа – соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 613 ГК).

По договору аренды здания, сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621 ГК).

Существенные условия договора аренды здания, сооружения: срок договора аренды здания, сооружения в законе не определен, оговаривается соглашением сторон. Определение его в договоре является обязательным. цена договор считается незаключенным, если стороны не согласовали вопрос о размере арендной платы в обязательном порядке в письменной форме.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора аренды здания или сооружения является обязательной, ее несоблюдение влечет недействительность договора. В том случае, если договор аренды заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 622 ГК).

Аренда предприятия – соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства…, права на обозначения и др. исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 627 ГК).

4. Договор финансовой аренды (лизинг)

Договор лизинга – соглашение, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 ГК).

Договор финансовой аренды –трехсторонний. Стороны: арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель), продавец имущества, предназначенного для передачи в аренду.

Предмет договора финансовой аренды (лизинга) любые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением имущества, используемого для личных (семейных) или бытовых нужд, земельных участков и других природных объектов (ст. 637 ГК).

Прекращение договора финансовой аренды: по истечении оговоренного срока, если стороны не посчитали нужным его продлевать; по соглашению сторон; досрочно, исходя из волеизъявления сторон; по требованию одной из сторон.

ВИДЫ ЛИЗИНГА: Финансовый (объект лизинга может возвращаться, может не возвращаться, выплачивается не менее 75 % стоимости): возвратный лизинг, раздельный лизинг.

ВИДЫ ЛИЗИНГА: Оперативный (объект лизинга возвращается, выплачивается менее 75% стоимости)

ВИДЫ ЛИЗИНГА: Международный: импортный, экспортный, международный транзитный; Внутренний.

5. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда)

По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 643 ГК).