РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЛОБАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ

РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЛОБАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА Максимов Сергей Николаевич Бачуринская Ирина Анатольевна

Почему недвижимость? 10 млрд. юаней в недвижимость 12, 3 млрд в промышленности 9 млрд в строительстве 1, 6 млрд в горнодобыче 1, 1 млрд в торговле 1, 1 млрд в сфере недвижимости 0, 7 млрд в сфере электроэнерге -тики, газ вода 25, 8 млрд. 2

Направления глобализации рынков недвижимости приход на рынки стран с развивающейся рыночной экономикой иностранных частных инвесторов; приход частных и институциональных инвесторы из развивающихся стран на рынки недвижимости развитых стран (Западной Европы, США); интернационализация деятельности ведущих мировых компаний - профессиональных участников рынков недвижимости и активное вовлечение в их сферу деятельности развивающихся рынков; обратный процесс выхода профессиональных участников рынков недвижимости из развивающихся стран на рынки развитых стран; участие международных компаний - профессиональных участников рынков недвижимости в процессах слияния и поглощения компаний; включение профессиональных участников рынка из развивающихся стран в международные объединения и организации (ФИАБСИ, СЕРЕАН, ТЕГОВА); разработка, согласование и применение международных стандартов профессиональной деятельности (по оценке, анализу проектов, предоставлению статистической информации и др. ) (Еврокоды, Стандарты оценки, образования) 3

Динамика роста ВВП в странах БРИК за период с 2002 по 2012 гг. 4

ВВП на душу населения в развитых странах и странах БРИК 5

Динамика общего объема инвестиций в странах БРИК 6

Доля (%) прямых иностранных инвестиций в общем объеме инвестиций в основные фонды Китая и России 7

Динамика индекса экономической свободы стран БРИК и развитых стран 8

Страны БРИК в рейтинге легкости ведения бизнеса Страна Рейтинг легкости ведения бизнеса (общий рейтинг) Регистра ция предпри ятий Получен ие разреше ний на строител ьство Подклю чение к системе электро снабжен ия Регистра ция собствен ности Кредито вание Защита инвестор ов Налого Междуна Обеспеч обложе родная ение торговля исполне ния контракт ов Разреше ние неплате жеспосо бности Бразилия 130 121 131 60 109 104 82 156 123 116 143 Россия 112 101 178 184 46 104 117 64 162 11 53 Индия 132 173 182 105 94 23 49 152 127 184 116 Китай 91 151 181 114 44 70 100 122 68 19 82 Составлено по: http: //russian. doingbusiness. org/data/exploreeconomies 9

Динамика рейтинга легкости ведения бизнеса стран БРИК за 2011 -2013 гг. 10

Индикатор показателя регистрация собственности для России, Китая и стран с высоким уровнем дохода 2013 г. 11

Индикатор показателя защита инвесторов для России, Китая и стран с высоким уровнем дохода 2013 г. 12

Индикатор показателя получение разрешений на строительство для России, Китая и стран с высоким уровнем дохода 2013 г. 13

Динамика общего объема инвестиций в странах БРИК 14

Место России в мировых рейтингах • Индекс защиты прав собственности – 96 из 129 стран (2011) (Индия – 56, Китай – 60, Бразилия – 65) • Индекс человеческого развития -55 из 186 (Бразилия – 85, Китай – 101, Индия – 136) • Рейтинг счастья - 122 из 151 (Китай – 60, Индия – 32, Бразилия – 21) 15

Распределение иностранных инвестиций в РФ по видам экономической деятельности 2010 г. 16

Распределение прямых иностранных инвестиций в РФ по видам экономической деятельности в 2011 г. 17

Доля (%) прямых иностранных инвестиций в общем объеме инвестиций в основные фонды Китая и России 18

Объем поступивших прямых иностранных инвестиций в Китае по видам экономической деятельности в 2009 г. , % № Отрасль 2009 1 Обрабатывающие производства 52% 2 Недвижимость 19% 3 Лизинг и бизнес услуги 7% 4 Оптовая и розничная торговля 6% 5 Транспорт, складирование, связь Передача информации, компьютерные услуги, программное 6 обеспечение 3% 2% Производство и распределение 7 электроэнергии, газа и воды 2% 8 Гостиницы и предприятия питания 1% Сельское хозяйство, охота и 9 рыболовство Научные исследования, технические услуги, геологоразведочные 10 изыскания 11 Другое Итого 2% 2% 4% 100% 19

Объем поступивших прямых иностранных инвестиций в CША по видам экономической деятельности в 2010 г, % 20

Динамика инвестиций в недвижимость в странах БРИК 21

Доля инвестиций в недвижимость в общем объеме инвестиций в странах БРИК 22

Динамика ставок арендной платы - офисы (кв. м. /год/долл) 1800 1600 Бразилия, Рио-дежанейро Россия, Москва 1400 Индия, Нью-Дели 1200 Китай, Пекин 1000 800 600 400 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 23

Динамика ставок арендной платы - торговля (кв. м. /год/долл) 3, 000 Россия, Москва Китай, Пекин 2, 500 Франция 2, 000 Германия, Берлин 1, 500 1, 000 500 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 24

ВВП и инвестиции в недвижимость: Россия, Китай, Германия Россия: ◦ ВВП = 1850 млрд. долл ◦ Инвестиции в недвижимость = 8, 7 млрд. долл Китай ◦ ВВП = 7300 млрд. долл. ◦ Инвестиции в недвижимость = 14, 3 млрд. долл. Германия ◦ ВВП – 3400 млрд. долл ◦ Инвестиции в недвижимость = 16, 9 млрд. долл 25

ВВП и инвестиции в недвижимость: Россия, Китай, Германия 8000 18 7000 16 6000 14 5000 12 4000 10 8 3000 6 2000 4 1000 2 0 ВВП млрд. $ Россия 0 Китай Германия Инвестиции в недвижимость млрд. $ Россия Китай Германия 26

Млрд. $ 10 Соотношение объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и регионов 9 8 26% 7 6 7% 5 74% 4 3 2 93% 1 0 2010 Москва 2011 Санкт-Петербург Регионы 27

Динамика инвестиций в недвижимость в России, млрд. долл. США 28

Доля иностранных инвестиций по секторам рынка недвижимости в 2011 г. , % 29

Доля иностранных инвестиций по секторам рынка недвижимости в 2012 г. , % 30

Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости 31

Санкт-Петербург 32

Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 2012 г. Сегмент рынка Доходностьинвестиций, Срок окупаемости, лет % Офисный 8 -11% 8 -10 Торговый 10 -13% 8 -11 Производственноскладской 9 -14% 6 -9 Гостиничный до 20% от 7 33

Учитывая проведенный анализ, можно сделать следующие выводы: ◦ Российский рынок недвижимости по своим основным характеристикам занимает вполне достойное место среди развивающихся рынков недвижимости (При этом, однако, доля российского рынка недвижимости в его общем объеме остается достаточно низкой – около 1 процента) ◦ По доле инвестиций в недвижимость в общем объеме инвестиций Россия занимает среди стран БРИКС первое место, вместе с тем существенно уступая развитым странам по их объемам. ◦ Одним из основных факторов, сдерживающих приток инвестиций в Российскую недвижимость, являются условия бизнеса, особенно те из них, которые непосредственно связны с рынком недвижимости. 34

• Довольно низкой остается доля прямых иностранных инвестиций в их общем объеме, что, по-видимому, отражает настороженное отношение инвесторов к длительному присутствию на российском рынке • Характерной чертой инвестиций в российскую недвижимость является крайняя неравномерность их распределения по регионам страны: из общего объема инвестиций в недвижимость больше 70% приходится на Москву. • Характеризуя ситуацию с инвестициями в недвижимость в Санкт-Петербурге необходимо отметить, что по условиям ведения бизнеса по методике Doing Business он находится на 22 месте среди 30 городов страны 35

Вопросы для обсуждения: • Является ли сегодня глобализация реальным фактором развития российского рынка недвижимости? Ощущается ли это влияние на практическом уровне? • По каким параметрам российский рынок недвижимости в настоящее время уступает своим конкурентам из стран БРИКС, из стран Восточной Европы? • Отражают ли те показатели и индексы, которые занимает Россия в международных сопоставлениях, условия бизнеса и оказывают ли они реальное влияние на инвестиционную привлекательность страны? • Как можно оценить состояние и перспективы российского рынка недвижимости в контексте глобальных экономических процессов? • Какие условия и институты, влияющие на развитие российского рынка недвижимости, более всего тормозят его развитие и нуждаются в изменении и модернизации? • Можно ли и в какой степени улучшить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости на региональном уровне? 36

Доля иностранного инвестирования в недвижимость в общем объёме от инвестиций в недвижимость в России 2012 2008 Доля иностранны х инвестиций 30% [ИМЯ КАТЕГОРИИ] [ПРОЦЕНТ] Доля иностранны х инвестиций 70% [ИМЯ КАТЕГОРИИ ] [ПРОЦЕНТ] 37

Типы иностранных инверторов в недвижимость Публичные ипотечные инвестициионн ые тресты 12% Прочие компании и физические лица 14% Фонды 10% Публичные компании из сферы недвижимости 64% 38

Типы российских инвесторов в недвижимость Государство и государственные компании 5% Компании не из сферы недвижимости 15% Частные инвесторы 13% Прочие 5% Непубличные компании из сферы недвижимости 37% Финансовые компании 25% 39