Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя и приобретательная

Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя и приобретательная давность

Способы приобретения права собственности Способ приобретения права собственности – фактический состав (совокупность юридических фактов), с накоплением которого закон связывает приобретение права собственности 2

3 Классификация способов приобретения права собственности П. 1 ст. 240 Проекта изменений ГК РФ: Право собственности может быть приобретено на вещь впервые или независимо от права предшествующего собственника, в том числе в силу приобретательной давности (первоначальное приобретение права собственности), либо на вещь, находящуюся в собственности другого лица (производное приобретение права собственности). В случае производного приобретения права собственности на вещь ограниченные вещные права, установленные до перехода права собственности, сохраняются, если иное не предусмотрено законом

Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя Абз.2 п.2 ст. 223 ГК: Недвижимость принадлежит добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации, за исключением случаев, когда согласно ст. 302 ГК собственник вправе ее виндицировать П.13 Постановления 10/22: по аналогии закона абз.2 п.2 ст. 223 ГК подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество 4

Основания ограничения виндикации у добросовестного приобретателя Ст. 302 ГК РФ: 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя 5

Элементы фактического состава добросовестного приобретения от неуправомоченного отчуждателя двусторонняя отчуждательная сделка, соответствующая условиям действительности сделок во всех отношениях кроме отсутствия у отчуждателя права на отчуждение вещи. (абз. 3 п. 38 Постановления 10/22) приобретение не от собственника возмездность отчуждательной сделки. См.: п.1 ст. 423 ГК выбытие объекта из владения собственника по его воле передача владения от неуправомоченного отчуждателя (несобственника) приобретателю (в отношении недвижимости – спорно) добросовестность приобретателя регистрация перехода права собственности (для недвижимости)

1. двусторонняя отчуждательная сделка двусторонняя отчуждательная сделка, соответствующая условиям действительности сделок во всех отношениях кроме отсутствия у отчуждателя права на отчуждение вещи. ( абз. 3 п. 38 Постановления 10/22). согласно ст. 168 ГК совершенная с нарушением закона сделка ничтожна только в том случае, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения требований закона при совершении сделки. В рассматриваемом случае упомянутые иные последствия определены абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, то есть сделка признается действительной при наличии условий добросовестного приобретения, вытекающих из содержания ст. 302 ГК (абз.5 п.3.1 Постановления КС РФ от 21.04.2003 № 6 – П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, В.М.Ширяева – далее Постановление КС № 6 – П )

2. Приобретение не от собственника Приобретение от собственника – неуправомоченного отчуждателя в смысле ст. 302 ГК невозможно, поскольку передача собственником владения без перехода права собственности происходит только ввиду совершения такой передачи: либо во исполнение незаключенного договора (но тогда отсутствует сделка-основание передачи) либо во исполнение недействительного договора, но тогда имущество истребуется посредством реституции, к которой ст. 302 ГК не применяется (см. п. 2 инф. Письма № 126) 8

3. Возмездность сделки по отчуждению п.1 ст. 423 ГК: договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным п.4 Письма № 126 и абз.2 п. 37 Постановления 10/22: приобретатель не считается возмездным, если к моменту, когда он узнал или должен был узнать об отсутствии полномочий у отчуждателя, последний не получил в полном объеме встречное предоставление за передачу спорного объекта. Эта интерпретация закона небесспорна. Получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал признается возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества) – абз.3 п. 37 Постановления 10/22). В то же время получение имущества унитарным предприятием в хозяйственное ведение от публично-правового образования, неуправомоченного на его отчуждение, не является возмездным приобретением – п.5 Письма №126. Возмездность приобретения доказывает приобретатель – абз.1 п. 37 Постановления 10/22. Возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о его добросовестности – абз.4 п. 37 Постановления 10/22.

4.1 Выбытие недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение Выбытие недвижимости из владения собственника по его воле имеет место, когда объект недвижимости выбывает из владения собственника хотя и согласно его воле, направленной на переход права собственности, но на основании недействительной сделки.. (См., например: п. 19 Письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13). Недействительность сделки, во исполнение которой имущество ранее было передано собственником неуправомоченному отчуждателю, сама по себе не свидетельствует о его выбытии из владения собственника помимо его воли (п.10 Письма № 126). В таком случае только если речь идет о сделке с пороком воли, можно говорить о выбытии имущества против воли собственника. Другой вариант – отчуждение производится хотя и не собственником, но субъектом иного вещного права, в принципе имеющим правомочия распоряжения, которые, однако, у него отсутствуют в отношении данного объекта ( пример: унитарное предприятие отчуждает имущество, без которого осуществление им деятельности, ради которой предприятие было создано, невозможно.) Остальные случаи: подлог, злоупотребление регистратора и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия - связаны с выбытием недвижимого имущества из владения против воли собственника, что препятствует приобретению права собственности добросовестным приобретателем. Пример: наниматель провел по подложным документам регистрацию перехода права собственности на основании сделки об отчуждении квартиры. Подлог документов связан с выбытием вещи из владения собственника вопреки его воле (с тем же успехом подлог могло совершить и третье лицо, а не только наниматель квартиры). (Сравни: Бюллетень ВС РФ. 1999. № 8. С. 16 – 17; Определение ВС РФ от 25.11.2008 г. №50-В08-4).

4.2 Выбытие движимости из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение Для движимых вещей, помимо случаев добровольной передачи владения собственником во исполнение ничтожного или незаключенного договора третьему лицу, возможно выбытие имущества из владения собственника по его воле в ситуации, когда он передал вещь во временное владение третьему лицу (арендатору, хранителю, работнику), а тот произвел ее отчуждение, выдавая ее за свою (см. например п.4 Письма № 126). Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли (п.11 Письма № 126).

5. Передача владения приобретателю регистрация перехода права собственности для недвижимости тождественна передаче вещи приобретателю для движимых вещей. Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника и в пользу приобретателя будет совершена запись о переходе права собственности. В случае с недвижимым имуществом не должны учитываться факты, связанные с передачей фактического владения, так как недвижимость, в отличие от движимости, "обращается по записям". Передача владения недвижимым имуществом рассматривается действующим законодательством только как исполнение должником своего обязательства, которое без соответствующей записи в ЕГРП в пользу приобретателя не может само по себе привести к возникновению у него права собственности. К моменту государственной регистрации привязывает возникновение права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору п.2 ст.223 ГК РФ. Однако в п.6 Письма № 126 ВАС РФ указано, что без передачи фактического владения приобретатель не считается добросовестным. Применительно к недвижимости это мнение небесспорно, поскольку на самом деле приобретатель не всегда может знать о том, кто является фактическим владельцем (например, если речь идет о земельном участке или объекте незавершенного строительства)

6. Добросовестность добросовестность приобретателя. Исходя из буквального толкования закона, она необходима как на момент заключения договора, так и на момент внесения регистрационной записи. Ст.302 ГК РФ говорит о добросовестном приобретателе как о лице, который «не знал и не мог знать» о неуправомоченности отчуждателя (вместо «не должен был знать»). Эта деталь порождает повышенные требования к добросовестности приобретателя (не ограничиваясь наличием записи в ЕГРП в пользу отчуждателя). Некоторые критерии для определения добросовестности приобретателя содержатся в п.4;6; 7;8;9 Письма № 126). Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал на то, что при применении ст. 302 ГК добросовестность не презюмируется, а подлежит доказыванию. (См.: Дедов Д.И. Некоторые проблемы виндикации и пути их решения // Вестник ВАС РФ. № 11 (168) ноябрь 2006. С. 6-9 ). Эта точка зрения воспроизведена и в п.38 Постановления 10/22. Однако она противоречит п.1 ст.461 ГК РФ. Согласно ст. 462 ГК в процесс должен быть привлечен неуправомоченный отчуждатель, который и должен доказать недобросовестность ответчика-покупателя, поскольку от этого зависит его собственная ответственность за эвикцию.

Добросовестное приобретение в Проекте изменений ГК РФ Статья 241 Проекта. Добросовестное приобретение 1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, право собственности на вещь может быть приобретено ее добросовестным приобретателем. 2. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке движимой вещи, если эта вещь не может быть истребована у него по основаниям, предусмотренным статьями 227, 228 настоящего Кодекса. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании движимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента приобретения вещи. 3. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке недвижимой вещи с момента государственной регистрации его права собственности, если эта вещь не может быть истребована у него по основаниям, предусмотренным статьями 227, 228 настоящего Кодекса. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании недвижимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации. Если право собственности добросовестного приобретателя на недвижимую вещь не было зарегистрировано, такое решение суда является основанием для его государственной регистрации.

15 Приобретательная давность (ст. 234 ГК) 1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям

16 Приобретательная давность в Постановлении 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца

Приобретательная давность в Постановлении 10/22 (ПРОДОЛЖЕНИЕ) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 не применяется в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, ссуды и т.п.). право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество В п.4 ст. 234 ГК предусмотрено специальное основание начала течения приобретательной давности, не ограниченное условиями п.1 этой статьи (добросовестность, открытость) 17

Самовольная постройка: приобретательная давность П. 11-12 Инф. Письма Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143: право собственности на самовольную постройку можно приобрести по приобретательной давности, но не в результате добросовестного приобретения от неуправомоченного отчуждателя Невозможно признание права собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан 18

Приобретение права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость П.3. ст. 225 ГК. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 19

Приобретение права государственной собственности на бесхозяйную недвижимость В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности 20

Бесхозяйная недвижимость согласно Постановлению 10/22 П.19: предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности 21