Поняття вартості в теорії оцінки. Лекція № 2
ПЛАН 1. Поняття корисності, ціни, витрат, вартості, собівартості об’єкта оцінки. 2. Економічний зміст поняття вартості, ринкова вартість, основні неринкові види вартості. 3. Принципи оцінки майна. (СРС) 4. Вплив фактора часу на зміну вартості. Шість функцій складного відсотка. 5. Використання таблиць складних відсотків для оцінки вартості. (СРС) Література :
Поняття корисності, ціни, вартості, собівартості об’єкта оцінки. Корисність – це властивість товару або послуги задовольняти потреби власника або користувача. Мірилом корисності, її відбиттям є вартість. На корисність впливають: фізичні характеристики об’єкта ( функціональне призначення, продуктивність, термін користування і т. д. ) юридичні норми і правила, які визначають порядок використання об’єкта; економічні, географічні і політичні фактори.
Поняття ціни Корисність вимірюється в грошах ціною або собівартістю. Ціна на ринку формується як: ціна пропозиції; ціна попиту; ціна угоди ( коли ціна попиту співпадає з ціною пропозиції);
Як визначають поняття ціни в теорії оцінки? Міжнародні стандарти оцінки « ціна – це термін, що використовується для позначення певної кількості грошей, за які даний товар чи послугу можна запропонувати купити, продати. Ціна продажі – це історичний факт, незалежно від того чи була вона публічно оголошена чи збережена в таємниці. » 1.
Як визначають поняття ціни в теорії оцінки? 2. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок , затверджена Постановою Кабміну від 11. 10. 2002 року № 1531 «ціна – це сума грошей за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об’єкт від продавця до покупця»
Як визначають поняття ціни в теорії оцінки? 3. Національні стандарти оцінки № 1 « ціна – фактична ціна грошей, виплачених за об’єкт оцінки або подібне майно» .
Поняття собівартості в теорії оцінки Собівартість – це ціна, оплачена за товари чи послуги або сума грошей, необхідних для створення чи виробництва товарів чи послуг. (МСО) Коли товар (послуга) виготовлені, собівартість його створення є історичним фактом. Ціна оплачена за товар (послугу) становить для покупця собівартість його придбання. Для покупця собівартість придбання – це витрати.
Поняття вартості в теорії оцінки МСО Вартість – це економічна концепція, що описує найбільш ймовірну ціну за даний товар або послугу, з якою погодяться продавець та покупець на даний момент часу 1. 2. НСО№ 1 Вартість – еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей, що є найбільшою сумою грошей, яку може отримати продавець та може погодитись сплатити покупець.
Термін економічного життя майна Вартість, як і корисність , змінюються в часі. Термін, протягом якого майно здатне бути корисним, відповідно до його функціонального призначення, часто називають терміном його економічного життя, або терміном корисності; або економічної експлуатації.
Термін економічного життя майна Термін (строк) корисної експлуатації - це: А) період, протягом якого очікується, що актив буде придатний для використання суб’єктом господарювання, або Б) кількість одиниць виробленої продукції чи подібних одиниць, що суб’єкт господарювання очікує отримати від активу. (МСБО 16), пар. 6; МСБО 36, пар 6, МСБО 38, пар. 8).
Термін економічного життя майна Стосовно орендованого майна строк корисної експлуатації визначається як: «розрахунковий період, що залишився з початку оренди, який не обмежений строком оренди, протягом якого очікується споживання суб’єктом господарювання економічних вигод, утілених в активі. (МСБО 17 пар. 4)»
Поняття витрат в теорії оцінки Витрати – це грошова сума, необхідна для створення об'єкта оцінки та його реалізацію. Витрати містять: Платежі за використану при створенні об'єкта працю; Ціну матеріалів; Вартість юридичних та інших послуг; Податки, проценти за кредит та інші грошові потоки з фінансування процесу створення об'єкта; Прибуток на вкладений капітал Витрати можуть бути більшими або меншими за вартість об'єкта.
Поняття зносу Знос – це зменшення корисності ( вартості ) майна. В залежності від причин, що спричиняють втрату вартості, знос поділяється на : фізичний, функціональний, економічний. Зменшення вартості майна, яке може відбуватися через фізичне руйнування, функціональне та економічне старіння або комбінацію цих причин є накопиченим зносом.
Економічний зміст поняття вартості, ринкова вартість, основні неринкові види вартості. За ознакою регульованості у визначенні розрізняють нормативну й оціночну вартість. Нормативна вартість - це вартість, яка розраховується на основі методик і нормативів, затверджених на відповідних рівнях і призначених для вирішення конкретних завдань. Прикладом може служити визначення первісної і залишкової балансової вартості, розрахунок вартості в цілях оподатковування, наприклад нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Оціночна вартість - це вартість, яка визначається вільно обраними методами відповідно до необхідної бази оцінки та виходячи з мети оцінки і використання її результату, за встановленим алгоритмом та на підставі певних за складом вихідних даних [НСО№ 1].
Види вартості Слід розрізняти поняття «вартість у використанні» і «вартість в обміні» . Вартість у використанні (споживча вартість ) - це вартість майна з погляду конкретного користувача, що вже використовує або планує використати це майно певним чином для задоволення власних потреб. Вартість майна в користуванні для його власника визначається його індивідуальними смаками, поглядами, пристрастями симпатіями або антипатіям Вартість в обміні - це вартість, що проявляється при обміні в результаті відчуження даного майна на деяку кількість такого самого або іншого майна або на певний грошовий еквівалент. Цю вартість ще називають міновою вартістю. Вартість в обміні виражає узагальнену характеристику корисності майна як предмета обміну з позицій численних потенційних покупців і продавців.
Види вартості розрізняють ринкову та неринкові види вартості , відповідно до вибору бази оцінки. База оцінки - це комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховується мета оцінки та умови використання її результатів.
Ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження" об'єкта оцінки на ринку подібного майна, на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного (адекватного) маркетингу, за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу [НСО№ 1]. Ринкова вартість - це визначена сума грошей, за яку на дату оцінки майно буде обміняне у правочині між типово мотивованим покупцем і типово мотивованим продавцем, які не пов'язані один з одним, після належного маркетингу, за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи, розсудливо та без примусу. (МСО)
Неринкові види вартості Національні стандарти до неринкових видів вартості відносять такі : вартість заміщення; вартість відтворення; залишкову вартість заміщення (відтворення); вартість ліквідації (утилізаційна вартість); інвестиційну вартість; спеціальну вартість; ліквідаційну вартість; дійсну вартість для цілей страхування (страхову вартість); чисту вартість реалізації.
Неринкові види вартості Міжнародні стандарти до неринкових баз оцінки додатково відносять такі види: вартість діючого підприємства; вартість для цілей оподатковування або податкова (оподатковувана) вартість; вартість іпотечного кредитування.
Справедлива вартість - сума, за яку актив може бути обміняний або яким можуть бути погашенні зобов'язання в комерційній справі між добре обізнаними і зацікавленими сторонами. (МСФЗ) Справедлива вартість - це поняття, сформульоване міжнародними і вітчизняними стандартами фінансової звітності, а в теорії оцінки вона співпадає з одним із видів вартості (ринкової для застави)
4. Вплив фактора часу на зміну вартості. Шість функцій складного відсотка. При оцінці майна враховують поточні та майбутні доходи чи витрати власника, які можна подати у вигляді грошових потоків негативний грошовий потік - вкладення капіталу (інвестування) - витрати; позитивний грошовий потік - повернення основної його суми та процентів за ним , тобто одержання доходу; Оцінка проводиться в поточний момент, а передбачувані події відбуватимуться в майбутньому, тому в розрахунках використовують таблиці складних процентів.
ПРОЦЕС НАКОПИЧЕННЯ І ДИСКОНТУВАННЯ
Øнакопичення: FV = PV × (1 + i) Øдисконтування: де FV грошей; PV грошей; i PV = FV × 1 / (1 + i) - сума, яка показує майбутню вартість - сума, яка показує теперішню вартість - процентна ставка.
Процентна ставка - очікувана зміна вартості інвестиції, виражена як відсоток від цієї інвестиції При накопиченні процентна ставка називається ставкою доходу на капітал; Ø Ø При дисконтуванні процентна ставка називається ставкою дисконту.
Приклад. Розглядається проект інвестування у виготовлення нової пакувальної лінії. Прогнозні розрахунки показують, що через рік можна буде отримати продажу 70 тис. дол. Потрібно визначити яку суму можна сьогодні інвестувати у виготовлення, якщо прийнятним рівнем доходу для інвестора буде 10%. З приведених вище передумов абсолютно очевидно, що поточна вартість інвестиції буде рівна 63636 дол. : PV = FV 1/(1 + i)= 70000 1/(1 + 0, 10)= 63636 дол.
Різночасні грошові потоки (CFі), приведені за допомогою коефіцієнта дисконтування, до поточної вартості володіють властивістю адитивності, що дозволяє показати в загальному вигляді поточну вартість дисконтованого грошового потоку t періодів наступним виразом
Поточна вартість нескінченного потоку рівномірних постійних надходжень (грошових потоків CF) при ставці дисконту, рівною i, описується геометричною прогресією: яка може бути перетворена в наступний вираз:
Стандартні функції складного процента Майбутня вартість одиниці Ø Накопичення одиниці за період Ø Внесок на формування фонду заміщення Ø Поточна вартість одиниці Ø Поточна вартість звичайного ануїтету Ø Внесок на амортизацію одиниці Ø
Структура таблиць шести функцій грошей Функція грошей Майбутня Накопичення Фактор фонду вартість одиниці за період заміщення Формула множника Дано PV, i, n R, i, n Визначити FV R, i, n FVIFA Типи завдання які Майбутня Яка буде вартість Норма погашення можна вирішити вартість поточної платежів в кінці основної частини грошової суми періоду кредиту
Структура таблиць шести функцій грошей Функція грошей Поточна вартість одиниці Поточна вартість ануїтету Внесок на амортизацію одиниці Дано FV, i, n A, i, n Визначити PV PVIFA Типи завдання які можна вирішити Поточна вартість грошової суми, яка грошових платежів може бути отримана в майбутньому Формула множника Регулятивний періодичний платіж по кредиту, який включає проценти і виплату кредиту
Функція грошей Область застосування Майбутня вартість одиниці Дана функція використовується в тому випадку, якщо відома поточна вартість грошей і потрібно визначити її накопичену суму (майбутню вартість) на кінець певного періоду при заданій ставці доходу на капітал. Накопичення одиниці На основі використання даної функції визначається за період майбутня вартість серії рівновеликих періодичних платежів (надходжень). Розрахунок майбутньої вартості звичайного ануїтету. Фактор фонду заміщення Дана функція використовується для визначення тих рівномірних періодичних платежів, які необхідно здійснювати протягом заданого періоду, щоб до кінця терміну мати на депозитному рахунку, що приносить дохід по заданій ставці, певну суму грошей.
Функція грошей Область застосування Поточна вартість одиниці Інша назва реверсія. Сенс завдань такого класу полягає в тому, щоб при заданій ставці дисконту дати оцінку поточної вартості тих грошей, які можуть бути отримані (виплачені) в кінці певного періоду. Поточна вартість ануїтету Визначає поточну вартість періодичних рівновеликих платежів. Ануїтет - серія рівних платежів, що вносяться або отримуються через рівні проміжки часу протягом певного періоду. В тому випадку, якщо платежі (надходження) проводяться в кінці кожного періоду, говорять про звичайний ануїтеті. Якщо ж платежі (надходження) здійснюються авансом, тобто на початку кожного періоду, говорять про авансовий ануїтет. Взнос на амортизацію одиниці Дана функція використовується для визначення ануїтетних (регулярних рівновеликих) платежів в рахунок погашення кредиту, виданого на певний період при заданій ставці по кредиту.
