Основы оценки стоимости недвижимого имущества 1. 1.

Основы оценки стоимости недвижимого имущества

1. 1. Основы законодательства в сфере оценки собственности Основные нормативные акты в сфере оценки недвижимого имущества: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 -ФЗ от 29. 07. 1998 Федеральные стандарты оценки (ФСО): — ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития № 297 от 20. 05. 2015); — ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития № 298 от 20. 05. 2015); — ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утв. Приказом Минэкономразвития № 299 от 20. 05. 2015); — ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития № 508 от 22. 10. 2010); — ФСО № 5 «В иды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения » (утв. Приказом Минэкономразвития N 238 от 4. 07. 2011); — ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (утв. Приказом Минэкономразвития № 628 от 07. 11. 2011) — ФСО № 7 « Оценка недвижимости » (утв. Приказом Минэкономразвития № 328 от 25. 09. 2014 ); — ФСО № 8 «Оценка бизнеса» (утв. Приказом Минэкономразвития № 326 от 01. 06. 2015 ); — ФСО № 9 «Оценка для целей залога» (утв. Приказом Минэкономразвития № 327 от 01. 06. 2015 ); — ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования» (утв. Приказом Минэкономразвития № 328 от 01. 06. 2015 ) — ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (утв. Приказом Минэкономразвития № 385 от 22. 06. 2015 ) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Министерства имущественных отношений № 568 -р от 06. 03. 2002) Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315 -ФЗ от 1. 12.

1. 2. Основные определения Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность (далее — оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Объекты оценки — объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

1. 3. Виды стоимости Цена – денежный эквивалент уплачиваемый за товар конкретным продавцом конкретному покупателю. Фактическая сумма конкретной свершившейся сделки Стоимость – экономическая категория отражающая ценность конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в конкретном месте в соразмерных единицах эквивалента (как правило денежных). Для того чтобы иметь стоимость товар должен удовлетворять двум требованиям: — быть экономическим благом (т. е. обладать полезностью и редкостью); — быть передаваемым (т. е. обладать способностью участвовать в обороте). В оценочной деятельности при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. рыночная виды стоимости инвестиционная ликвидационная кадастровая В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Международные стандарты оценки, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимости отличных от рыночной

1. 3. Виды стоимости Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; — платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. 1. 3. Виды стоимости Ликвидационная стоимость объекта оценки — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастровая стоимость объекта оценки — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24. 19 Федерального закона (для вновь учтенных ОН). Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1. 3. Формы проявления стоимости

1. Физические факторы (характеристики объекта недвижимости): — Местоположение объекта недвижимости; — Техническое состояние объекта недвижимости; — Архитектурно-конструктивные решения объекта; — Характеристики земельного участка; — Наличие (доступность) коммунальных услуг; — Окружение объекта недвижимости 2. Экономические факторы : — Макроэкономические факторы (состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятий, уровень инфляции, курсы валют, состояние финансового рынка); — Факторы спроса (уровень занятости населения, уровень доходов населения, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и ставки аренды, издержки при формировании продаж); — Факторы предложения (количество земли в хозяйственном обороте, количество объектов выставленных на продажу, затраты на осуществление СМР, состояние строительной отрасли, доступность финансовых ресурсов и пр. ) 3. Социальные факторы : — Тенденции изменения численности населения, размера семьи, возрастного состава населения; — Тенденции изменения уровня образования; — Стиль и уровень жизни; — Уровень преступности; — Уровень развития социальной инфраструктуры региона 4. Политические, административные и правовые факторы : — Налоговая и финансовая политика государства; — Предоставление различного рода льгот; — Контроль землепользования, ставок арендной платы; — Зонирование территорий: запретительное, ограничительное, либеральное; — Строительные нормы и правила: ограничительные, либеральные; — Условия получения прав на застройку; — Развитие инфраструктуры рынка недвижимости и условия совершения сделок 1. 4. Факторы влияющие на стоимость недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результат оценки может использоваться для следующих целей: Определение цены объекта недвижимости при совершении сделки купли-продажи; Определение цены объекта при использовании его в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека); При передаче имущества в аренду; При страховании имущества (определение страховой стоимости, определение размера причиненного ущерба); При составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; При разрешении имущественных споров; При внесении имущества в уставный (складочный) капитал; При реорганизации и приватизации предприятий; При разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; Для целей налогообложения (кадастровая оценка) Для принятия управленческих решений; Для исполнения прав наследования; Для иных целей Проведение оценки является обязательным: В случае вовлечения в сделку объектов принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям; При возникновении спора о стоимости объекта; При реализации имущества должника в ходе исполнительного производства; При продаже предприятия-должника либо имущества предприятия должника в ходе процедуры банкротства; При оплате акций неденежными средствами при их размещении акционерным обществом; при внесении неденежного вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. При выкупе акционерным обществом акций, а так же имущества акционеров. При оценке активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда. При переоценке основных фондов для целей бухгалтерского учета 1. 5. Цели оценки

1. 6. Методология оценки стоимости ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ Набор фундаментальных оценочных правил. Принципы оценки формируют те позиции, с которых анализируется оцениваемый объект ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией МЕТОДЫ ОЦЕНКИ Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны между собой и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль; Все выводы о стоимости объекта оценки должны проверяться на соответствие принципам. Нарушение хотя бы одного принципа делает выводы о стоимости объекта несостоятельным 1. 7. Принципы оценки недвижимости В оценке недвижимости различают четыре группы принципов: Принципы основанные на представлениях пользователя • Принцип полезности; • Принцип замещения • Принцип ожидания; Принципы связанные с объектом недвижимости • Принцип остаточной продуктивности земли; • Принцип вклада; • Принцип возрастающей и убывающей отдачи; ; • Принцип сбалансированности; • Принцип экономического размера; • Принцип экономического разделения прав Принципы связанные с рыночной средой • Принцип спроса и предложения; • Принцип зависимости; • Принцип соответствия; • Принцип конкуренции; • Принцип изменения; Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

1. Принципы основанные на представлениях пользователя: 1. 1. Принцип полезности: объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику. Полезность объекта недвижимости – способность удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени. Чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. 1. 2. Принцип замещения: максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой объект недвижимости с аналогичной полезностью. 1. 3. Принцип ожидания: стоимость объекта недвижимости приносящего доход определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения объектом. 1. 7. Принципы оценки недвижимости

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости: 2. 1. Принцип остаточной продуктивности земли: В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т. е. чистый доход после того как оплачены затраты на труд, управление и использование капитала. Остаточная продуктивность возникает потому, что земельный участок с учетом особенностей его местоположения позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей. 2. 2. Принцип вклада: Затраты, направленные на создание дополнительных улучшений объекта недвижимости не всегда будут равны вкладу этих элементов в рыночную стоимость объекта. Таким образом любые дополнительные улучшения земельного участка оправданы тогда и только тогда, когда получаемый прирост стоимости объекта недвижимости превышает затраты на осуществление этих улучшений. 2. 3. Принцип возрастающей и убывающей доходности: по мере добавления капитала и труда к земле доходность и стоимость объекта увеличивается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов роста дополнительных затрат. 2. 4. Принцип сбалансированности (принцип экономического равновесия ) : Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта недвижимости, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальный доход от объекта и максимальную стоимость недвижимости. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру. Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т. е. числу вариантов их использования. 1. 7. Принципы оценки недвижимости

2. 5. Принцип оптимальных величин (принцип экономического размера): на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость объекта недвижимости из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др. ), а избыточный не приносит соответствующего дохода. 2. 6. Принцип оптимального разделения имущественных прав (экономического разделения): имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Возможны различные способы разделения прав: : – пространственное разделение: по вертикали (права пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами), горизонтальное разделение (разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т. д. ); – разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций; – разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления. 1. 7. Принципы оценки недвижимости

3. Принципы, связанные с рыночной средой: 3. 1. Принцип спроса и предложения: Рыночная стоимость имущества складывается в результате взаимодействия сил спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Данный принцип выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшении. 3. 2. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре. Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии снизить стоимость объекта. При этом сам объект недвижимости оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов. 3. 3. Принцип соответствия: максимальная стоимость объектов недвижимости складывается тогда и только тогда когда его характеристики соответствуют рыночным требованиям, а сам объект недвижимости не входит в противоречие со сложившимся вокруг него стандартом окружения (разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования). 3. 4. Принцип конкуренции : Нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности. Под действием конкуренции рынка рыночные цены на объекты недвижимости устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. 3. 5. Принцип изменения : Стоимость объекта недвижимости непрерывно изменяется во времени, что происходит за счет изменений самого объекта, а так же за счет изменения условий внешней среды. 1. 7. Принципы оценки недвижимости

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Наилучшее и наиболее эффективного использования объекта – это наиболее вероятное использование объекта недвижимости которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость. Из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. 1. 7. Принципы оценки недвижимости В процессе анализа последовательно рассматриваются следующие критерии: 1) законодательная разрешенность – соответствие проекта застройки (реконструкции) нормам и правилам зонирования, строительным нормам и правилам, а так же частным юридическим ограничениям; 2) физическая осуществимость — размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, обеспеченность инженерной инфраструктурой, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранные варианты использования; 3) финансовая обоснованность – проект застройки (реконструкции) отвечает окупаемости инвестиций и обеспечивает доходность соизмеримую с отдачей по альтернативным инвестициям; 4) максимально экономически эффективное использование – то использование которое обеспечивает наивысшую стоимость недвижимости среди всех рассмотренных финансово-состоятельных вариантов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа: 1. 7. Принципы оценки недвижимости 1. Анализ земельного участка как свободного от улучшений (незастроенной земли): 2. Анализ земельного участка с существующими улучшениями (застроенной земли): Определяется вариант использования, который обеспечивает максимальную стоимость земельного участка, если бы он был свободен от существующих улучшений Рассматриваются альтернативы по преобразованию существующих строений: — использование в неизменном виде; — реконструкция; — снос. Определяется такое использование существующих улучшений, которое может принести наибольший доход на вложенный капитал. Вывод о степени соответствия текущего использования объекта недвижимости его наиболее эффективному использованию. Многие существующие здания не являются наилучшим использованием земли как свободной, тем не менее существующее использование земли будет относиться к к наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Существуют три стандартные подхода к оценке недвижимого имущества: 1. 8. Основные подходы к оценке стоимости и методы оценки 1. Доходный подход 2. Сравнительный подход 3. Затратный подход Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналог — объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, с объектом оценки Совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. • Метод капитализации дохода; • Метод дисконтированных денежных потоков • Метод прямого сравнения продаж; • Метод соотнесения цены и дохода (метод мультипликатора) • Метод сравнительной единицы; • Количественный метод, • Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ (поэлементный), • Метод объектов-аналогов Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости; Оценщик обязан использовать все три стандартных подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы в рамках применения каждого из подходов

Проведение оценки включает следующие этапы: 1. 9. Процедура оценки стоимости недвижимого имущества 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку 1. 1. Идентификация объекта оценки: — определение наименования, местоположения, физических характеристик объекта; — установление имущественных прав связанных с объектом; 1. 2. Определение цели оценки; 1. 3. Определение предполагаемого использования результата оценки; 1. 4. Установление даты оценки – дата на которую определяется стоимость; 1. 5. Определение сроков поведения оценки; 1. 6. Формулировка допущений и ограничений на которых основывается оценка; 1. 7. Определение размера вознаграждения оценщика 2. Сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки 2. 1. Сбор информации об объекте оценки: — изучение правоустанавливающей документации; — изучение технической документации; — осмотр объекта и прилегающей территории; — изучение технических и эксплуатационных характеристик объекта, информации о прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к оцениваемому объекту 2. 2. Изучение и анализ информации существенной для определения стоимости объекта: — о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах оказывающих влияние на стоимость объекта; — о спросе и предложении на рынке к которому относится объект оценки; 2. 3. Проверка достоверности собранной информации; 2. 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 3. Выбор методов оценки и проведение расчетных процедур 3. 1. Обоснование выбора походов к оценке и методов расчета 3. 2. Проведение расчетов в рамках выбранных подходов к оценке; 3. 3. Согласование результатов оценки полученных в рамках различных подходов и выведение итоговой стоимости 3. 4. Проверка полученных данных о величине стоимости. 3. 5. Формулировка допущений и ограничивающих условий, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. 4. Составление отчета об оценке 4. 1. Подготовка отчета об оценке в соответствие с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и Стандартов оценки