Определения накопленного износа 24 04 12 Износы

Определения накопленного износа 24. 04. 12

Износы и устаревания o o В процессе эксплуатации объекты оценки теряют свои потребительские свойства, что должно сказываться на величине стоимости. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (ФСО № 1)

Классификация износов o o o Физический износ Функциональный / моральный износ: Внешний / экономический износ Накопленный износ – совокупность всех износов

Проблема 1. Терминология o o o Износ традиционно описывается термином Obsolescence. Поэтому синонимом термина износ является устаревание Лучше использовать термин impairment – ослабление, примеры: ослабление активов, снижение способности актива приносить доход, быть полезным С точки зрения ослабления, может быть обратное явление, называемое appreciation, – повышение первоначальной стоимости

Экспериментальные данные для рынка недвижимости г. Москвы

Что такое износ? o o Традиционно под износом понимают потерю стоимости объекта оценки На бытовом уровне под износом понимают дефекты. Стоимость – мера полезности объекта для его владельца. Износ – процесс потери полезности объекта оценки

Проблема 2. Концепция o Затратный подход не эффективно использовать, поскольку его применение определяет стоимость значительно меньшую, чем стоимость полученную другими подходами. n n РС=ВС – Из РС=СЗ – ИЗ

Примеры o o Износ не определяется для первичного рынка недвижимости поскольку полагается, что он отсутствует. В микрорайоне с расселяемым ветхим и аварийным жильем строится новый дом. Со временем снос оставшихся бараков и последующие развитие инфраструктуры приведет к росту стоимости объекта. Однако, этот процесс будет следствием роста полезности объекта для потребителей.

Примеры o o Внешнее окружение объекта оценки служило источником внешнего износа, уменьшавшего полезность. Таким образом, речь шла о только что введенном в эксплуатацию объекте, с уже имевшимся износом на первый же день эксплуатации.

Примеры o o Затратный подход в отдельных случаях дает результат больше рыночной стоимости Оценивается вновь построенный объект недвижимости и вблизи строится, например, очистной завод. В этом случае затраты на строительство объекта недвижимости могут быть больше стоимости, полученной сравнительным подходом скорректированного с учетом негативного объекта – очистного завода.

Примеры o В таком случае необходимо очистной завод рассматривать как ухудшающий фактор, то есть источник внешнего износа. Именно этот износ будет определяющим при определении накопленного износа и аналогично сравнительному подходу скорректирует стоимость к уменьшению.

Что такое износ? o Износ – процесс не только устаревания объекта оценки, а ухудшения и потери полезности объекта оценки для владельца с рыночной точки зрения

Модель рынка: цена-качество

Модифицированный метод ЗЗУИ С=ВС- ∙ ∙Из+(1 - )∙ ∙Из где С – стоимость объекта недвижимости, ВС – восстановительная стоимость; – переменная описывающая наличие износа, если износ есть, то = 1 если износа нет, то = 0 С=ВС - ∙Из С=ВС+ ∙Из С=ВС- ∙ ∙(1 – Q) +(1 - )∙ ∙(1 – Q) где Q – «полезность» объекта оценки, определяемая с помощью механизма комплексного оценивания

Оценка недвижимости Факторы, оказывающие существенное влияние на позиционирование объекта недвижимости 1. местоположение; 2. качество строительства / группа капитальности здания; 3. качество отделочных материалов/ качество ремонта; 4. качество инженерии и оборудования; 5. архитектурно-планировочное решение; 6. площадь объекта недвижимости;

Модель комплексного оценивания полезности недвижимости

Интерфейс программного комплекса

Чувствительность полезности объекта оценки к частным критериям местоположение группа капитальности площадь ОН

Излишняя полезность o o Признак: Улучшение отдельного критерия не привносит эффекта в улучшение объекта оценки Результат: Такие затраты считаются не эффективными, а износ неустранимым, поскольку экономически нецелесообразно его устранение

Скрытая полезность o o Признак: Изолированное улучшение отдельного критерия не привносит эффекта в улучшение объекта оценки Результат: Совместное устранение износов имеет смысл и целесообразно. Такие износы можно считать устранимыми совместно, хотя отдельные попытки их устранения не результативны

Ложный износ o o Признак: Полезность объекта низкая несмотря на «хорошие» показатели по отдельному критерию, что вызвано наличием износов по другим критериям Результат: Эффективного улучшения объекта оценки можно добиться лишь путем последовательного устранения износов

o Методы определения износа

Методы определения износа o Сравнения продаж o Эффективного возраста o Разбияения

Метод сравнения продаж o o o Состоит в выявлении рыночной оценки износа и устаревания объекта оценки путем сопоставления его стоимости воспроизводства (замещения) с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Из = ∑Изi ×Wi Изi – износ i-го объекта аналога Wi – удельный вес i-го объекта аналога

Метод сравнения продаж. Пример

Метод эффективного возраста o Основан на экспертизе объекта оценки и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относиться к типичному сроку экономической жизни, как износ и устарвения относяться к текущей стоимости воспроизводства (замещения) o ЭВ/СЭЖ = Из/Снов o Из= ЭВ×Снов /СЭЖ

Метод эффективного возраста o o o Из= ЭВ×Снов /СЭЖ ЭВ – эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни объекта оценки исходя из его фактического состояния и прочих факторов, влияющих на стоимость. СЭЖ - срок экономической жизни – время в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта оценки. Снов – стоимость нового строительства

Метод эффективного возраста. Пример Стоимость нового строительства 295 000 СЭЖ 60 лет ЭВ 15 лет Износ относительный, % 15/60 = 0, 25 или 25% Износ в денежном выраженнии 73 750 Стоимость с учетом износа 221 250 Недостатки: не определена разница в остаточной экономической жизни отдельных элементов. Срок экономической жизни и эффективный возраст определяются субъективно

Метод разбиения o o o Состоит в последовательном оценке всех видов износов, включая: Физический износ n Устранимый физический износ n Неустранимый физический износ Функциональный износ n Устранимый функциональный износ n Неустранимый функциональный износ Экономический износ (устаревание)

Подходы к определению накопленного износа ФИ МИ ФИ ВНИ МИ ВНИ