Общие данные о курсе Курс Государственная кадастровая оценка

Зарегистрируйтесь, чтобы просмотреть полный документ!

Общие данные о курсе: Курс: «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» Организаторы: Государственный университет по землеустройству ФГУП «ФКЦ «Земля» Срок проведения семинара: начало – сентябрь 2010 г. окончание – октябрь 2010 г. Раздел 3. Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их применение при ГКО земель Штейников А. В. Директор по корпоративным проектам и оценке ФГУП «ФКЦ «Земля» , экспертоценщик НП «Российская коллегия оценщиков» , член экспертного совета НП «Национальная коллегия специалистов оценщиков» Москва 2010

1. Нормативно-правовое обеспечение • Закон РФ № 135 -ФЗ от 29. 07. 1998 года «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20. 07. 2007 года ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО № 1)» • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20. 07. 2007 года ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО № 2)» • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20. 07. 2007 года ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО № 3)» • Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06. 03. 2002 года № 568 -р «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ» 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель

2. Общие понятия оценки 1. Нормативно-правовое обеспечение К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 2. Общие понятия оценки При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

2. Общие понятия оценки 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: Рыночная стоимость • Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. Инвестиционна я стоимость • При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Ликвидационная стоимость • При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Кадастровая стоимость • При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

2. 1 Требования к проведению оценки 1. Нормативно-правовое обеспечение Проведение оценки включает следующие этапы: 2. Общие понятия оценки: 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.

2. 1 Требования к проведению оценки 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки: Задание на оценку должно содержать следующую информацию: 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков объект оценки; имущественные права на объект оценки; 3. Подходы и методы оценки цель оценки; 4. Требования к отчету об оценки предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель вид стоимости; дата оценки;

2. 2 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки: 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

2. 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки: ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты). ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ

2. 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки: ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ 2. 1 Требования к проведению оценки 2. 2 Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 2. 3 Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 3. Подходы и методы оценки ПРИНЦИП ВНЕШНЕГО ВЛИЯНИЯ Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. ПРИНЦИП НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

3. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки Метод сравнения продаж Метод распределения 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Метод выделения Метод капитализации земельной ренты Метод предполагаемого использования Метод остатка ЭЛЕМЕНТЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА В ЧАСТИ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

3. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

3. 1 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход • совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. • совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. • Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. • совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

3. 2 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 1. Нормативно-правовое обеспечение Застроенные земельные участки 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж Застроенные и незастроенные земельные участки 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ МЕТОД ОСТАТКА МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

3. 2. 1 МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения); - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки РС ЗУ = РС ОА + корректировка 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения где: 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка 3. 2. 5 Метод остатка РС ОА – рыночная стоимость объекта-аналога 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель

3. 2. 1 МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости являются: - местоположение и окружение; - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др. ); - транспортная доступность; -инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п. ). 3. 2 Методы оценки Величины корректировок цен определяются следующими способами: 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель - прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; - прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; - корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; - определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; -экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

3. 2. 2 МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке Условия применения метода: 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. 2. 2 МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ ВЫДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки РС ЗУ = РС ЕОН – СЗ (СВ) УЛ 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке СЗ (СВ) УЛ = З + ПИ - НИ 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения где: 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования РС ЕОН – рыночная стоимость единого объекта недвижимости СЗ (СВ) УЛ – стоимость замещения (стоимость воспроизводства) улучшений З – сумма затрат на создание улучшений земельного участка 4. Требования к отчету об оценки ПИ – прибыль инвестора 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель НИ – накопленный износ

3. 2. 2 МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. - Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. - Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. - Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов, как правило, является неустранимым. Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.

3. 2. 2 МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. 2. 2 МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки Метод предполагает следующую последовательность действий: 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель - определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки РС ЗУ = РС ЕОН * долю ЗУ 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель где: РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка РС ЕОН – рыночная стоимость единого объекта недвижимости доля ЗУ – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости

3. 2. 4 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ 1. Нормативно-правовое обеспечение Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. 2. Общие понятия оценки Условие применения метода: 3. Подходы и методы оценки -возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 2 Метод выделения Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка - определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки РС ЗУ = ЗР / КК ЗР 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты где: РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка ЗР – земельная рента, создаваемая земельным участком КК ЗР – коэффициент капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Способами определения коэффициента капитализации : - деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи (метод рыночной экстракции); - увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок (метод кумулятивного построения).

3. 2. 5 МЕТОД ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода: 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки -возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий (1 вариант): 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель - расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; - расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; - расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

3. 2. 5 МЕТОД ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж Метод допускает также следующую последовательность действий (2 вариант): - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; - расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 1 -ый ВАРИАНТ 2. Общие понятия оценки РС ЗУ = ЗР/КК ЗУ 3. Подходы и методы оценки ЗР = ЧОД ЕОН – ЧОД УЛ 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж КК ЗУ, КК УЛ, СВ (СЗ), РСТ АП - ? ЧОД ЕОН = [РСТ АП ЕОН] ЧОД УЛ = СВ (СЗ) УЛ * КК УЛ 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования где: РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка ЗР – земельная рента, создаваемая земельным участком КК ЗУ – коэффициент капитализации для земельного участка 4. Требования к отчету об оценки ЧОД ЕОН – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель ЧОД УЛ – чистый операционный доход, приходящийся на улучшения РСТ АП ЕОН – рыночные ставки арендной платы СВ (СЗ) УЛ – стоимость замещения (стоимость воспроизводства) улучшений

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 2 -ой ВАРИАНТ КК ЕОН, СВ (СЗ), РСТ АП - ? РС ЗУ = РС ЕОН – СВ (СЗ) УЛ РС ЕОН = ЧОД ЕОН / КК ЕОН [ ЧОД ЕОН = РСТ АП ЕОН 3. 2. 1 Метод сравнения продаж ] 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты где: РС ЗУ – рыночная стоимость земельного участка 3. 2. 5 Метод остатка РС ЕОН – рыночная стоимость единого объекта недвижимости 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования СВ (СЗ) УЛ – стоимость замещения (стоимость воспроизводства) улучшений 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель ЧОД ЕОН – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости КК ЕОН – коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости РСТ АП ЕОН – рыночные ставки арендной платы

3. 2. 5 МЕТОД ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) ЧОД = ДВД – ОР 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель ДВД = ПВД – потери от простоя – потери от неплатежей ПВД = Площадь ЕОН*РСТ АП + другие доходы ЧОД - чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. ДВД - действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. ПВД - потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

3. 2. 5 МЕТОД ОСТАТКА 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки ОР = ОР пост + ОР перем + Расходы на замещение + Управленческие расходы ОР - Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. 3. Подходы и методы оценки ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж Постоянные расходы Переменные расходы Расходы на замещение зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости срок использования элементов улучшения меньше, чем срок использования улучшений в целом 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

3. 2. 6 МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода: -возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования; - определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты - определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; 3. 2. 5 Метод остатка - определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель - расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

БАЗОВАЯ ФОРМУЛА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 3. 1 Подходы к оценке РС ЗУ = СУММА Дисконтированного потока по всем периодам 3. 2 Методы оценки 3. 2. 1 Метод сравнения продаж 3. 2. 2 Метод выделения 3. 2. 3 Метод распределения 3. 2. 4 Метод капитализации земельной ренты 3. 2. 5 Метод остатка 3. 2. 6 Метод предполагаемого использования 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Дисконтированный поток = Денежный поток по периоду * Фактор дисконта

4. ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценке 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет об оценке представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

4. 1 ТРЕБОВАНИЯ К СТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: принцип существенности в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки ; принцип обоснованности информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; принцип однозначности содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования ; 4. Требования к отчету об оценки 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель принцип проверяемости состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам ; принцип достаточности отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов

4. 1 ТРЕБОВАНИЯ К СТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

4. 2 ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки Отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки); 3. Подходы и методы оценки б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; 4. Требования к отчету об оценки в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель д) применяемые стандарты оценочной деятельности. е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке; и) согласование результатов. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком.

4. 3 ТРЕБОВАНИЯ К ОПИСАНИЮ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком , должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

4. 4 ТРЕБОВАНИЯ К ОПИСАНИЮ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И РАСЧЕТОВ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки 1. Последовательное описание определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 2. Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. 4. 1 Требования к составлению отчета об оценке 4. 2 Требования к содержанию отчета об оценке 4. 3 Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки 4. 4 Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель 3. Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. 4. Итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки № п/п 3. Подходы и методы оценки Категория земель Индивидуальная оценка рыночной стоимости согласно методическим рекомендациям Дооценка в случае недостаточного количества рыночной информации (аренда, продажа, спрос, предложение) 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель 1 Земли сельскохозяйственного назначения Земельные участкиобъекты оценки 2 и 4 группы Садовые, огороднические и дачные участки 2 Земли населенных пунктов Объекты оценки 11 и 12 видов разрешенного использования Объекты оценки с 1 по 10 виды разрешенного использования 3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения Объекты оценки 1 группы Объекты оценки 2 группы Эталонные земельные участкиобъекты оценки 3 группы

5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ 1. Нормативно-правовое обеспечение 2. Общие понятия оценки № п/п Категория земель 3. Подходы и методы оценки 4. Требования к отчету об оценки 5. Использование индивидуальной оценки рыночной стоимости в государственной кадастровой оценке земель Индивидуальная оценка рыночной стоимости согласно методическим рекомендациям Дооценка в случае недостаточного количества рыночной информации (аренда, продажа, спрос, предложение) 4 Земли особо охраняемых территорий и объектов Эталонные земельные участки-объекты оценки 2 группы - 5 Земли лесного фонда При оценке участков лесных земель в границах лесхозов используются элементы рыночной оценки - 6 Земли водного фонда Объекты оценки 1 группы - 7 Земли запаса - -

Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их применение при ГКО земель Общие данные о курсе: Тема: «Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их применение при ГКО земель» Организаторы: Государственный университет по землеустройству ФГУП «ФКЦ «Земля» Срок проведения семинара: начало – сентябрь 2010 г. окончание – октябрь 2010 г. БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ! ФГУП «ФКЦ «Земля» 101000, Москва, Гусятников переулок, д. 11, с. 1 факс. (495) 651 -82 -79, тел. (495) 747 - 32 -09 e-mail: Alexey. Shteynikov@fccland. ru

Скачать презентацию Общие данные о курсе Курс Государственная кадастровая оценка

Раздел 3. Рыночная оценка.pptx

Количество слайдов: 43