Методические указания по выполнению исследовательской работы (практикума)
Методические указания по выполнению исследовательской работы (практикума) по курсу «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» НИКОЛАЕВ БОРИС АЛЕКСАНДРОВИЧ Пермский Государственный Университет, 2012 год
ЦЕЛЬ РАБОТЫ, ФОРМА ЕЕ ВЫПОЛНЕНИЯ И ОЦЕНКА ► Исследовательская работа выполняется каждым студентом индивидуально, в границах обозначенного преподавателем микрорайона г. Перми. ► Защита работы осуществляется на заключительных семинарских занятиях в форме доклада-презентации. Полная версия работы сдается в день защиты в печатном виде на проверку. ► Работа оценивается по 10 -ти бальной шкале. Качество ее выполнения прямо влияет на оценку на экзамене. Цель практической работы: на основе комплексного всестороннего анализа рынка недвижимости, подкрепленного знанием и пониманием законодательства в сфере градостроительства, научиться определять лучшее наиболее эффективное использование земельного участка и производить расчет показателей эффективности инвестиционных проектов застройки территории.
ОБЩАЯ СТРУКТУРА РАБОТЫ 1. Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 1. 1. Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми 1. 2. Территориальное зонирование микрорайона 1. 3. Типизация объектов жилой недвижимости. Классификация новостроек 1. 4. Анализ коммерческого сектора микрорайона 2. Разработка концепции «проекта» . Маркетинг объекта недвижимости 2. 1. Расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения земельных участков. Окончательный выбор участка под застройку на основе критерия ЛНЭИ. 2. 2. Анализ конкурентных проектов. Разработка маркетинговой стратегии реализации «проекта» и стратегии продаж 3. Инвестиционный расчет показателей эффективности строительного проекта 3. 1. Определение и обоснование исходных параметров для построения денежных потоков по «проекту» 3. 2. Построение денежных потоков по «проекту» 3. 3. Определение показателей эффективности инвестиционного проекта и интерпретация их значений.
РАЗДЕЛ 1: Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 1. 1. Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми о чем говорить? что изучить? ► местоположение микрорайона в ► типы и элементы планировочной структуры масштабах города: территория, границы, городов, их влияние на стоимость объекта соседние микрорайоны; недвижимости; ► причины возникновения и история ► мастер-план и Генеральный план г. Перми; развития микрорайона; ► ценовое зонирование территории г. Перми ► определение категорий престижности по категориям престижности местоположения; территории микрорайона (его частей, если микрорайон занимает территорию, относящуюся к нескольким категориям престижности местоположения); ► определение удаленности центра микрорайона от границ территорий, относящихся к другим категориям престижности. Данные целесообразно представить в виде таблицы полезные ссылки: http: //www. permgenplan. ru/ - Генплан г. Перми http: //metrosphera. ru/history/streets/ - Улицы, районы и микрорайоны Перми http: //www. gorodperm. ru/economic/building-up/ - Градостроительство (сайт Администрации г. Перми) http: //maps. 2 gis. ru/perm/ - Карта г. Перми (он-лайн версия) http: //www. gskodeks. ru/ - Градостроительный кодекс РФ
РАЗДЕЛ 1: Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 1. 2. Территориальное зонирование микрорайона о чем говорить? что изучить? ► выявление и описание ► Правила землепользования и территориальных зон, расположенных в застройки г. Перми; границах микрорайона, согласно Правил землепользования и застройки г. Перми и ► Генеральный План г. Перми в части функциональных зон согласно Генерального функциональных зон (схема № 1) Плана; ► центральные общественно-деловые и коммерческие зоны: характеристика, соотношение, тенденции, использование; ► жилые зоны: характеристика, соотношение, тенденции, использование; ► прочие территориальные зоны и их краткая характеристика. полезные ссылки: http: //www. gorodperm. ru/economic/building-up/landrules/ - Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Перми http: //www. permgenplan. ru/content/view/38/47/ - схема функциональных зон в составе Генплана Перми
РАЗДЕЛ 1: Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 1. 3. Типизация объектов жилой недвижимости. Классификация новостроек о чем говорить? что изучить? ► распределение объектов жилой недвижимости ► типизация многоквартирных жилых по следующим типам с указанием их количества: домов Перми; - деревянные многоквартирные жилые дома; - «шлакоблочные» , «полногабаритные» 2 этажные; ► классификация новостроек г. - «полногабаритные» 3 -5 этажные; Перми (разработана комитетом по - «хрущевки» аналитике РГР. Пермский край); - «брежневки» - многоэтажные «брежневки» (9 -14 эт. ) - «ленпроект» ; - «серая панель» ; - «улучшенная планировка» ; - «индивидуальная планировка» . ► составление диаграмм распределения многоквартирных жилых домов по различным критериям: - по этажности (малоэтажные 2 -4 эт. , среднеэтажные 5 -8 эт. , многоэтажные 9 эт. и выше); - по конструктиву (панель, кирпич, сборный каркас и монолит); - по классам качества ( «эконом» , «эконом+» , «бизнес+» ). Заполняется карта микрорайона с выделением цветом домов различных типов.
РАЗДЕЛ 1: Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона 1. 4. Анализ коммерческого сектора микрорайона о чем говорить? что изучить? ► выявление основных сегментов коммерческого ► СМИ, статьи, сайты отдельных сектора микрорайона, их краткое описание и проектов соотношение; ► объекты коммерческого сектора общерайонного ► перечень объектов, введенных в и общегородского масштаба, их описание и роль; эксплуатацию и имеющих разрешение на ► перспективы развития коммерческого сектора строительство (в части коммерческой микрорайона. Развитие проектов в текущих условиях. недвижимости); полезные ссылки: www. gorodperm. ru/economic/building-up/civilinform/buildallow - Перечень объектов, имеющих разрешение на строительство сайты проектов коммерч недвижимости: www. ks. perm. ru - БЦ «Авангард» www. dobrynia. ru/investment/objects - объекты коммерческой недвижимости ГК «Добрыня» (розница) www. gorizont. perm. ru – БЦ «Парус» www. gorodvgorode. com - Многофункциональный комплекс «Город в городе» www. office-city. org - Управляющая компания «Офис-Сити» http: //www. stolica-perm. ru/ - Управляющая компания ТРК «Столица» www. eks-development. ru – Управляющая компания «ЭКС» (сеть Семья)
РАЗДЕЛ 2: Разработка концепции «проекта» . Маркетинг объекта недвижимости 2. 1. Расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения земельных участков. Окончательный выбор участка под застройку на основе принципа ННЭИ. о чем говорить? что изучить? ► проекты межевания кадастровых ► оценка плотности застройки, потенциальных кварталов территории Перми для выявления «точек роста» , определение участков, застройка которых свободных земельных участков под застройку; возможна с точки зрения физической осуществимости и юридической разрешенности; ► перечень участков, планируемых для выставления на аукцион Администрацией г. ►расчет интегрированного коэффициента ценности Перми, в том числе в рамках развития местоположения для выбранных земельных участков; застроенных территорий; ► методика расчета интегрированных коэффициентов ценности местоположения полезные ссылки: www. gorodperm. ru/economic/building-up/mejevanie - Проекты межевания http: //maps. rosreestr. ru/Portal/- Публичная кадастровая карта www. dio. perm. ru – Департамент имущественных отношений г. Перми
РАЗДЕЛ 2: Разработка концепции «проекта» . Маркетинг объекта недвижимости 2. 2. Анализ конкурентных проектов. Разработка маркетинговой стратегии реализации «проекта» и стратегии продаж. о чем говорить? что изучить? ► анализ объектов нового жилищного строительства ► СМИ, сайты застройщиков в части на территории микрорайона; перспективных проектов, прайсов, акций и других условий реализации и продвижения; ► оценка репутации застройщиков-конкурентов; ► Пермская Мультилистинговая система как ► анализ цен предложения по объектам- основа для расчета ценовых показателей конкурентам; ► перечень многоквартирных жилых домов ► анализ существующих на рынке маркетинговых имеющих разрешение на строительство; действий по продвижению объектов недвижимости; ►сайты банковских организаций ► изучение программ банковского кредитования строящегося жилья. полезные ссылки: www. pmls. ru - Пермская мультилистинговая система metrosphera. ru – Информационный альянс «Медиана» www. rezon-realty. ru – Информационный центр Rezon Realty bank 59. ru – Банки Перми
РАЗДЕЛ 3: Инвестиционный расчет показателей эффективности строительного проекта 3. 1. Определение и обоснование исходных параметров для построения денежных потоков по «проекту» 3. 2. Построение денежных потоков по «проекту» 3. 3. Определение показателей эффективности инвестиционного проекта и интерпретация их значений. Для того, чтобы рассчитать показатели эффективности проекта застройки территории необходимо достоверно оценить исходные объемные и ценовые параметры. Среди них: количество 1, 2, 3, 4 -комнатных квартир в доме и их площадь; общую площадь всех этажей дома; себестоимость строительства 1 квадратного метра и всего дома; цены реализации жилья с учетом политики продаж; темпы роста/снижения ценовых показателей; ставка дисконтирования; стоимость заемных средств. Информация для определения данных показателей должна быть получена на этапе маркетинга рынка недвижимости, где определяются объемно-планировочные решения, востребованные для данного местоположения, а также все ценовые показатели и темпы их изменения в ретроспективе и перспективе.
полезные ссылки: www. kamdolina. ru - Строительная группа «Камская долина» www. pkf-perm. ru – ООО «Алиас» www. pzsp. ru - ОАО «Пермский завод силикатных панелей» kudesnik. perm. ru – ООО «Кудесник» www. spk. perm. ru - ОАО «Строй. Панель. Комплект» . www. dom-triumph. ru – ЖК «Триумф» www. avstrom. perm. ru - ООО "Строительная компания «Австром» www. mehanoshina. ru – ЖК «Квартал на Механошина» www. permglavsnab. ru – ОАО «Пермглавснаб» www. permskie-memvedi – ЖК «Пермские Медведи» www. saturn-r. ru – ООО «Сатурн-Р» www. uhpodsolnuh. ru – ЖК «УХ!Подсолнух» www. uralservice 2000. ru - строительная группа «Урал. Сервис – 2000» www. ooostroykomplex. ru – ООО «Строительный комплекс» www. dominvest. perm. ru - группа компаний «Дом-Инвест» www. kbs-33. narod. ru – ЖК «Кузбасская, 33» www. trest 14 perm. ru - ОАО «Строительно-монтажный Трест № 14» www. fondss. worldpress. com – ООО «ФСС» www. stron-m. ru - ООО «Строн-М» www. permprom. ru – ООО «Перм. Пром. Жил. Строй» www. prospekt. perm. ru – ООО «Строительная компания «Проспект» www. mcni. perm. ru – ЗАО «Нефтехимик-Интер» www. skclassic. ru – ООО «Строительная компания «Классик» www. flowersperm. ru - Цветы Прикамья www. pik. ru, www. perm. pik. ru – Группа компаний ПИК www. fm-stroi. ru - ФМ Альянс строй www. trestperviy. ru – ООО «Трест Первый» www. ooomay. ru- ООО Май www. mega. perm. ru – Группа компаний «Мегаполис» www. stroyindustria. ru - Стройиндустрия www. permgragdanstroy. ru – группа компаний «Пермгражданстрой» www. sol-gorod. ru - Солнечный город www. comstrin. ru – ООО «Комстрин» www. zao-dedal. ru - ЗАО «Дедал» www. gran-1. ru – ООО «Гран-1» www. malkova 24. ru - Росинвест (Малкова, 24 а) www. karpinka 109. ru – ЖСК 67 www. strperm. ru – ЖСК «Авиахутор»
ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАБОТЫ.ppt
- Количество слайдов: 11