Кафедра экономики недвижимости Курс Экономика недвижимости Тема 2

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 2. 3 Стратегические направления развития рынка недвижимости. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Макроэкономические факторы, способствующие и ограничивающие развитие рынка недвижимости. Формирование и развитие рынка недвижимости в России. Современная государственная политика в развитии рынка недвижимости. Программы развития рынка жилой недвижимости. Основные тенденции преобразований в сфере оборота недвижимости. Развитие международного рынка недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 1

1. Макроэкономические факторы, способствующие и ограничивающие развитие рынка недвижимости. • Рынок недвижимости – это важнейшая составляющая рыночной экономики, развитие которой без него невозможно. • В свою очередь развитие недвижимости во многом определяется состоянием как мировой, так и страновой экономики. • Основные макроэкономические факторы способствующие развитию рынка недвижимости: - позитивная динамика ВВП; - низкий уровень инфляции; - рост доходов населения; - развитие промышленного производства; - рост накоплений в корпоративном секторе и у населения; - развитие интеграционных связей в мировой экономике; - оптимизация уровня государственного регулирования экономики; - рост занятости населения; - позитивное развитие финансово-кредитной системы. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 2

• Основные макроэкономические факторы, ограничивающие развитие рынка недвижимости: - коррупция в органах государственного управления; несовершенство законодательства; неразвитость институтов регулирования экономических процессов; нарушение баланса спроса-предложения; ограничения на земельном рынке; развитие латифундизма; монополизация рынка недвижимости; неразвитость инвестиционных технологий; низкий уровень информационной поддержки; морально- психологические барьеры. • Циклы развития рынка недвижимости и развития экономики, как правило не совпадают. • Обычно спад на рынке недвижимости предшествует экономическому спаду и является своеобразным индикатором нарастания кризиса. • Подъём рынка недвижимости обычно начинается раньше подъёма экономики и является его стимулятором. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 3

2. Формирование и развитие рынка недвижимости в России. • • • 1. 2. Развитие отечественного рынка недвижимости берёт своё начало в 70 - е годы, в связи с развитием кооперативного жилищного строительства и в конце 80 -х годов XX века, в связи с развитием первых кооперативных предприятий. Первым сектором явилось обращение на рынке объектов коммерческой недвижимости для развивающихся кооперативов, преимущественно аренда помещений. В 92 -93 годах начал быстро развиваться легальный рынок жилой недвижимости в связи с приватизацией жилья. В это же время ускорилось развитие рынка коммерческой и началось обращение индустриальной недвижимости, в связи с приватизацией предприятий. В целом можно выделить 7 этапов развития: Начальная стадия до конца 1992 года; преобладание простых сделок куплипродажи в условиях неурегулированности прав на недвижимость и неразвитости нормативно правовой базы; быстрый рост цен, хаотичность регулирования. (Рост стоимости 1 м 2 жилья со 100 $ с 91 г. до 340$ в 93 г. Этап стабилизации цен и самоорганизации системы, формирование функциональной структуры рынка. (1994 -1998 гг. ) Более медленный рост цен ( 1 м 2 в 1997 -534$, в 1998 -557$) Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 4

3. 4. 5. 6. 7. С августа 1998 года до середины 1999 г. – этап кризиса, снижение количества и объёма операций, падения цен на жильё на 35 -65 %. Этап стабилизации после кризиса со второй половины 1999 г. до середины 2001 года. Относительная стабильность цен и себестоимости создания объектов, нет динамики (ни снижение, ни рост). Поиск качественно новых путей ведения бизнеса, усложнение системы рынка, развитие инфраструктуры. Этап быстрого роста со второй половины 2001 г. до весны 2004 года. Рост себестоимости и цен на 31 -45% в год, более быстрый рост цен на вторичном рынке. Повышение активности субъектов рынка. Этап относительной стабилизации с весны 2004 года до конца 2008 года. Нет чёткой динамики. Происходит качественное переформирование функциональной структуры рынка, меняются приоритеты, развитие ипотеки. Этап финансово экономического кризиса с конца 2008 года до настоящего времени. Резкое снижение спроса и предложения, сокращение объёмов строительства, незначительное снижение цен, поиск новых форм, увеличение государственной поддержки. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 5

• Иначе развивался земельный рынок. - преобладание операций, базирующихся на долгосрочной аренде земельных участков в городах; - отставание земельного законодательства, особенно в части оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения; - увеличение количества и объёмов сделок с 2003 по 2008 год; - начало ипотеки в 2005 году, крайне медленное развитие; - трудности с постановкой на кадастровый учёт и с регистрацией прав и сделок; - медленное развитие инфраструктуры, отсутствие информационного обеспечения; - беспрецендентное развитие коррупции, рейдерства и других негативных проявлений; - проблема «земельных долей» ; - развитие летифундий в аграрной сфере. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 6

3. Современная государственная политика в развитии рынка недвижимости. • • 1) 2) 3) 4) Суть современной государственной политики в развитии рынка недвижимости заключается в проведении адекватных потребностям экономики преобразований, стимулирующих цивилизованное и эффективное обращение и использование недвижимости. 4 основных направления: Реформирование правоотношений в сфере оборота земельных участков и других объектов недвижимости Стимулирование эффективного использования земли и другой недвижимости. Стимулирование инвестиций в развитие недвижимости. Реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 7

• В рамках 1 направления: - разграничение собственности на землю и иные объекты недвижимости по уровням (федеральный, субъектный, муниципальный); формирование новой категории – единый объект недвижимости; развитие конкурсных начал обращения объектов недвижимости; обеспечение гарантий надежности прав на объекты недвижимости. • В рамках 2 направления: - формирование эффективной системы кадастра недвижимости и регистрации прав и сделок; проведение территориального зонирования земель поселений и межселенных территорий; проведение необходимых землеустроительных работ по формированию и организации использования земельных участков; решение проблемы «земельных долей» ; организация эффективного контроля за использованием и охраной объектов недвижимости. • В рамках 3 направления: - упрощение процедур и снижение транзакционных издержек; развитие конкуренции на рынке услуг по сопровождению сделок; развитие ипотечного кредитования; льготное налогообложение инвестиций в улучшения объектов недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 8

• По 4 направлению: - совершенствование систем кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости; переход на налогообложение единого объекта недвижимости; установление единых принципов расчёта арендной платы. • Для осуществления целенаправленной и эффективной государственной политики в сфере недвижимости необходимо также: - законодательно определить разграничение полномочий органов власти и управления на различных уровнях; совершенствовать и развивать инфраструктуру рынка, в частности институты профессиональных оценщиков, девелоперов и др. ; сформировать систему подготовки специалистов в сфере оборота и использования недвижимости; совершенствовать систему судебного регулирования отношений в сфере недвижимости. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 9

4. Программы развития рынка жилой недвижимости. • Около 20% всех федеральных программ направлены непосредственно или связаны с развитием рынка недвижимости. • Главной федеральной целевой программой в области жилищного строительства является Национальный проект «Жильё» , предусматривает двукратное увеличение объёмов жилищного строительства, снижение в 2 раза ставок по ипотечным кредитам. • ФЦП предусматривает: - увеличение объёмов жилищного строительства с 40 млн. м 2 до 80 млн. м 2 в год. - увеличение количества ипотечных кредитов до 1 млн. в 2010 году; снижение срока очереди на социальное жильё с 20 до 7 лет; увеличение доступности жилья для населения с 9 до 30 %. • Установлены государственные гарантии по банковским кредитам. в 2006 г. -12, 5 млрд. рублей с ежегодным ростом и выходом в 2010 г. до 20, 4 млрд. руб. • Программа также предусматривает: - развитие конкуренции на рынке недвижимости; развитие вторичного рынка жилья; ускоренное развитие отдельных территорий; развитие рынка жилья в сельских районах; развитие малоэтажного жилищного строительства. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 10

5. Основные тенденции преобразований в сфере оборота недвижимости. • В 2006 -2009 годах определились важнейшие тенденции преобразований на рынке недвижимости, основными из которых являются; - совершенствование нормативно-правовой базы, легализация рынка, у усиление борьбы с коррупцией; - усиление защиты конституционных прав собственности граждан на объекты недвижимости; - усиление бюджетной поддержки развития недвижимости; - сохранение низкого уровня эффективности в сфере управления недвижимостью на всех уровнях; - отставание развития инженерной и социальной инфраструктуры от темпов развития недвижимости; - отставание в развитии коммунальной инфраструктуры; - дисбалансы объёмов строительства объектов недвижимости и объёмов производства материалов и конструкций; - медленное совершенствование административных процедур; - отставание в развитии финансовых механизмов, обеспечивающих создание и улучшение объектов недвижимости; - сохранение высоких ставок по кредитам, низкая доступность кредитов. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 11

6. Развитие международного рынка недвижимости. • В развитии международного рынка недвижимости следует отметить следующие тенденции: - динамичное расширение круга инвесторов в недвижимость многих стран мира, особенно располагающих хорошими условиями для отдыха (Болгария, Испания, Италия, Португалия, Турция и др. ); - существенный рост числа международных проектов производства сельскохозяйственной продукции и создания для этих целей новых объектов недвижимости; - опережающий рост цен на недвижимость по сравнению с другими товарами; - быстрое развитие систем привлекательного для инвесторов кредитования объектов недвижимости; - либерализация условий перетока инвестиций в зарубежные страны; - упрощение процедур приобретения, регистрации и налогообложения объектов недвижимости для нерезидентов; - меняющиеся соотношения жилой и коммерческой недвижимости, находящейся в обороте. Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д. э. н. 12