ИСТОРИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ СОДЕРЖАНИЕ

ИСТОРИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ

СОДЕРЖАНИЕ 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО 2. ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 3. ВТОРОЙ КРИЗИС

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО ХРОНОЛОГИЯ до 1917 года рынок недвижимости достигает высокого уровня развития, сравнимого с европейским. На рынке существуют направления купли-продажи, найма, посредничества, кредитования 1917 -1988 гг. рынка недвижимости как такого не существовало, так как отсутствовал институт частной собственности, а вся земля и все коммерческие предприятия были национализированы 1988 -1990 гг. рынок коммерческой недвижимости и земельных участков все еще существовал только в рамках государственной собственности, на рынке жилья ситуацию «разбавляли» легальные (обмен, кооперация) и нелегальные (черные маклеры) элементы 1990 -1992 гг. с легализацией частной собственности рынок выходит из «подполья» , однако отсутствие денежных средств в обороте не дает возможности слишком быстрого развития 1993 -1996 гг. период накопление опыта, первоначального капитала, разработки стандартов деятельности, появление первых объединений риэлторов и специализированных медийных продуктов 1997 – I пол. 1998 г. рынок характеризовался высоким спросом, малыми сроками экспозиции объектов. Риэлторский бизнес стал престижным за счет развития системы лицензирования деятельности, внедрения новых образовательных программ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО 1988 -1992 q в данный период превалирующим видом операции на рынке является обмен. Операций купли-продажи практически не существовало на уровне частных лиц, поскольку обычные люди не имели легальных капиталов q в 1988 году принимается закон «О кооперации» , который разрешает ведение предпринимательской деятельности. Наряду с существовавшими ранее Обменными бюро начинают появляться частные предприятия (кооперативы), предоставлявшие услуги обмена q до 1990 г. на рынке действовало достаточно большое число т. н. «черных» маклеров, предлагавших ускорить процесс обмена за счет собственных связей и возможностей ( «Вам надо поменять трехкомнатную тетю на двухкомнатного дядю и одинокую племянницу? Есть такой вариант!» ) q в 1990 году с принятием закона «О собственности в СССР» рынок недвижимости переходит на новые рельсы. Легализуется деятельность частных маклеров. При этом все вопросы юридического характера, связанные с обменом, которыми ранее занималось государство, перекладываются на плечи рядового советского гражданина. Частный собственник очутился перед грудой проблем, без опыта их решения и совершенно незащищенный со стороны законодательства. Государство, издав новые законы, не позаботилось о создании структур, которые будут их исполнять q до 1992 года в стране появляется несколько десятков риэлторских компаний, однако ввиду отсутствия денежной массы на рынке основным видом операций остается обмен q в 1991 году происходит распад Советского Союза, психология частного обывателя начинает стремительно видоизменяться, подстраиваясь под новый «капиталистический» строй. Открытие границ страны пускает на ее территорию огромные потоки невиданных ранее товаров. Начинается развитие рыночных отношений и период накопления частного капитала q в 1992 году принимается закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , позволивший переход права собственности на жилые помещения от государства к частным лицам. Именно с этого времени начинает свое развитие современный рынок недвижимости, появляются первые агентства недвижимости в Перми

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО 1993 -1996 q с одной стороны, это время накопления опыта, первоначального капитала, разработки стандартов деятельности, а с другой – период острой конкурентной борьбы, расцвета мошенничества с недвижимостью и бандитизма q до 1994 года обмен остается главной формой сделок с жилой недвижимостью, денежные обороты рынка все еще невелики. Риэлторские компании переходят с одиночного обмена к массовому расселению и реконструкции q поток клиентов в агентства растет в геометрической прогрессии, все большее количество людей стремится улучшить свои жилищные условия (поток клиентов достигал 40 человек в день). Расчеты производились исключительно в наличной форме q в феврале 1995 года появляется первая региональная риэлторская ассоциация – Лига риэлторов и оценщиков. Ее председателем становится Вячеслав Пермяков. В организации Лиги приняли участие такие компании, как «Камская долина» , «ПТДН» , «Перспектива» , «Тимур» , «Тереза-Риэл» , «Император» и др. q в 1995 году появляется первый специализированный медийный продукт – газета «Пермские квартиры» (ныне – «Районы, кварталы, квартиры), которая состояла из 8 полос (сейчас 58 полос). До этого размещать объявления можно было только в нескольких непрофильных изданиях ( «Звезда» , «Коммерческий вестник» , «Вечерняя Пермь» ) q в 1995 году на государственном уровне вводится обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С этого времени на рынке недвижимости начинает активно вестись образовательная работа, совместно с администрацией начинается разработка программ обучения брокеров, Лига учреждает первый учебноинформационный центр, а в марте 1996 по распоряжению губернатора создается Комиссия по лицензированию риэлторской деятельности q начинает развиваться рынок купли-продажи, однако обменные операции продолжают занимать существенную долю рынка. Недостаток информации толкал людей за помощью в агентства, а возрастающая потребность в улучшении жилищных условий позволяла риэлторам выстраивать цепочки купли-продажи и обмена до 20 квартир одновременно! q первые этажи начинают массово перестраиваться под коммерческие магазины (стрит-ритэйл) – так зарождается рынок коммерческой недвижимости, хотя перевод в нежилой фонд данных помещений происходил уже намного позже

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО 1997 – I половина 1998 г. q период возраставшей рыночной активности, борьбы с «черным» риэлторством, развития образовательных и медийных ресурсов q к 1997 году объемы спроса были настолько высоки, что срок экспозиции объектов жилья составлял не более 2 -х недель q все больший вес приобретает Лига риэлторов и оценщиков, при которой создается комиссия по этике и защите прав потребителей, четко формируются принципы и система лицензирования риэлторской деятельности. Профессия риэлтора становится престижной, поскольку приеме в Лигу проводился серьезный качественный отбор, и членство в этой ассоциации считалось очень почетным и значимым q на базе лицея № 15 создаются 2 -годичные факультативные курсы по специальности «Коммерсант-риэлтор» , студенты которых проходят практику в ведущих агентствах недвижимости города q развивается и медийный рынок в сфере недвижимости. В 1998 году на базе газеты «Пермские квартиры» Лигой организуется Информационно-издательский центр «Недвижимость» , задачей которого стало формирование цивилизованного рынка, поскольку в тот переходный период главным недостатком становился недостаток структурированной информационной базы q по решению руководства риэлторской ассоциации принимается решение давать эксклюзивные данные по объектам недвижимости только в газету «Пермские квартиры» q по мере становления рынка, развития информационных технологий меняются и стандарты рекламирования объектов, привычные шаблонные макеты становятся все менее эффективными, поэтому на рынке недвижимости формируется маркетинговое и аналитическое направление, которое ведет научные разработки новых стратегий развития (в частности, появляются аналитические и маркетинговые отделы в «Камской долине» , «Пермском торговом доме недвижимости» , «Перспективе» и др. ) q руководители ведущих риэлторских фирм налаживают тесное сотрудничество с органами общественной безопасности (в частности, с ОБЭП- отдел по борьбе с экономическими преступлениями), с целью борьбы с «черными» маклерами. Предоставляемая ОБЭП информация о лицах, замешанных в уголовных делах, выкладывалась на страницах газеты для ознакомления q все более активно начинает развиваться рынок строительства нового жилья (стоимость «квадрата» находилась на уровне 5 тысяч рублей)

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ II половина 1998 – 1999 г. q время перерождения рынка и начала нового витка его развития q после «черного» августовского вторника 1998 года в стране начинается первый экономический кризис. Объем спроса на рынке недвижимости уменьшился в разы, и рынок замер на какое-то время, оправляясь от удара q однако локальный характер кризиса, отсутствие развитой системы кредитования и, соответственно, огромных кредитных задолженностей позволили многим компаниям достаточно быстро справиться с возникшими трудностями и не обанкротиться q в результате резкого падения стоимости рубля люди совершенно перестали доверять российским деньгам и старались после продажи сразу же осуществить покупку. Недвижимость стала выступать в роли основного объекта сбережения средств q понятие «финансовые риски» , тесно вошедшее в нашу жизнь, однако мало понимаемое простыми гражданами, подталкивало обывателя, стремящегося продать и купить недвижимость, обращаться за помощью к профессионалам q уже в 1999 году активность на рынке полностью восстановилась q 1 декабря 1998 года открывается Регистрационная палата – новый регистрирующий государственный орган. Начинается перестройка системы регистрации сделок (ранее договор в обязательном порядке заверялся у нотариуса, а затем регистрировался в БТИ) q в строительной сфере начинает ощущаться нехватка кадров, поскольку в первую половину 90 -х профессия «строитель» практически не была востребована. Однако вместе с тем начинается переход от типовой застройки к индивидуализации домов. «На волю были выпущены архитекторы, которых социализм изжил как класс» (Александр Юзефович, профессор кафедры «Строительное производство» строительного факультета ПГТУ) q шло активное расселение ветхого жилья и выдача сертификатов военным

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ II половина 1998 – 1999 г.

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2000 -2001 гг. q время становления посткризисного рынка, стабилизации экономической ситуации, роста цен и развития риэлторского бизнеса q испуганные невиданным ранее кризисом люди потоком шли в агентства недвижимости на консультации, к одному специалисту выстраивалась целая очередь страждущих получить ответы на свои вопросы. Информации в открытом доступе находилось очень мало, поэтому шли как за информацией юридического и экономического характера, так и за конкретными предложениями и помощью в реализации своих объектов q на рынке в достаточной мере присутствовали уже все виды операций: купля, продажа, аренда, расселение, обмен q развитие строительства в сфере жилья добавляло риэлторам работы по взаимодействию с застройщиками. В то время в Перми строительством занимались несколько крупных компаний – «Пермглавснаб» , «Трест № 14» , «Стройиндустрия» , «БСТ» , «Камская долина» , «ПЗСП» , «Поллукс» , «Стройпанелькомплект» . q увеличивалось количество домов индивидуальной планировки, шло активное развитие «долевки» q в сегменте загородного жилья, который еще не сформировался как рынок, шло активное строительство по принципу хаотичной индивидуальной застройки q в 2000 г. указом губернатора создается Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ), региональный оператор общероссийской ипотечной программы q разрабатывались и внедрялись государственные программы расселения ветхого аварийного фонда, программа «Молодая семья» q в составе Лиги риэлторов и оценщиков были выделены Комитеты по этике, связям с общественностью, обучению и взаимодействию с органами власти. Шла активная интеграция в мировое сообщество, формирование связей с американской Национальной ассоциацией FIABSI q в 2001 году было отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности q в этот период активно идет процесс переселения в целях коммерции и перевода жилого фонда в нежилой

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2000 -2001 гг.

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2002 -2003 гг. q период стабилизации на рынке недвижимости q цены на рынке жилья практически не менялись q вместо лицензирования риэлторской деятельности РГР вводит систему сертификации q в декабре 2003 года в Пермском крае был выдан первый ипотечный кредит. Пермский областной ипотечный фонд выдавал тогда кредиты под 15% годовых, с первоначальным взносом не менее 30% и при условии, что ежемесячный платеж не будет превышать 35% месячного дохода семьи заемщика q на рынке коммерческой недвижимости происходит увеличение объектов в предложении, появляются первые торговые центры (например, «Айсберг» ), на пермский рынок начинают заходить региональные сети. Ценовая конъюнктура еще не сформировалась q с принятием в 2000 г. нового «Земельного Кодекса» , давшего возможность приватизации земель, начинает формироваться рынок земельных участков q в этот период на рынке загородного жилья происходит перелом в сознании потребителя, приходит понимание, что важнейшим критерием оценки загородного дома является наличие коммуникаций и инфраструктурное окружение. Начинается переход от массовой хаотичной застройки к строительству организованных коттеджных поселков

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2002 -2003 гг.

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2004 – сентябрь 2008 г. q период ценового роста и развития всех сегментов рынка недвижимости q в 2004 году в Перми появляется первый ПИФ (паевой инвестиционный фонд) «Стратегия» , в структуру которого включались как ценные бумаги, так и недвижимость, управление которыми должно было приносить прибыль его участникам. До конца года в Перми появилось еще два ПИФа – «Перспектива. Инвест» и «Камская долина» q с конца 2006 года началось активное развитие ипотечного кредитования частными банками, что вывело рынок жилья на новый виток развития. Ипотека заметно подхлестнула спрос на квартиры, позволяя ранее даже не мечтавшим накопить необходимые суммы группам граждан реализовать планы по покупке жилья. Более охотно банки кредитовали вторичное жилье как менее рисковое, поэтому с этого времени цены на вторичном рынке начинают превышать цены на новостройки. Вплоть до второй половины 2008 года на рынке многоквартирного жилья наблюдается неуклонный рост цен q уже в 2004 году на первичном рынке коммерческой недвижимости появляется несколько торговых центров современного формата, складывается определенная ценовая конъюнктура рынка. Стоимость коммерческих площадей на протяжении периода также увеличивается по мере увеличения объемов спроса. С 2004 года в обиход участников рынка коммерческой недвижимости входит понятие «концепция» . q развитие получает и рынок индивидуального малоэтажного жилья. За 5 лет на территории Пермского края появляется более 60 организованных коттеджных поселков различного формата и уровня. Становящийся модным европейский стиль жизни – «работа в городе, проживание за городом» – все глубже проникает в урбанизированное сознание пермского обывателя, усиливая инвестиционную привлекательность сегмента q и наконец, на рынке земельных участков также протекают процессы формирования рынка как такового. Однако рынок этот носит по большей части спекулятивный характер, не дающий ценовой конъюнктуре шанса выстроиться в сколько-нибудь очерченные формы. Поэтому к исходу докризисного периода рынок земли был «перегрет» во много раз

ПЕРЕЛОМНЫЙ 1998 -Й. ПЕРИОД СТАНОВЛЕНИЯ 2004 – сентябрь 2008 г.

ВТОРОЙ КРИЗИС ХРОНОЛОГИЯ окт. 2008 – май 2009 г. падение рынка, уход с него покупателя, разорение значительной части компаний риэлторского и строительного бизнеса июнь-август 2009 г. снижение темпов падения рынка за счет положительных тенденций на внешних инвестиционных рынках сент. 2009 – март 2010 г. достижение ценового «дна» практически по всем сегментам рынка недвижимости, начало периода стабилизации с элементами восстановления и ценового роста апр. 2010 – наши дни прекращение роста цен под влиянием сезонного фактора, а также в условиях отката на внешних инвестиционных рынках

ВТОРОЙ КРИЗИС октябрь 2008 – май 2009 г. высокие инвестиционные риски банковский кризис Финансовоэкономический кризис снижение уровня платежеспособности населения финансовые проблемы застройщиков финансовые проблемы продавцов «вторички» прекращение инвестирования в жилую недвижимость отсутствие спекулятивной выгоды закрытие части программ кредитования застройщиков закрытие части программ ипотечного кредитования снижение объема спроса формирование отложенного спроса снижение объемов строительства снижение цен на новостройки формирование отложенного предложения снижение цен на вторичное жилье

ВТОРОЙ КРИЗИС июнь-август 2009 г. положительный информационный фон банковские «послабления» Рост внешних инвестиционных показателей появления в СМИ и Internet информации о переломном этапе кризиса повышение интереса к рынку со стороны потенциальных покупателей «разморозка» части программ ипотечного кредитования разработка антикризисных программ жилищного кредитования улучшение «настроений» продавцов «вторички» снижение темпов падения цен на вторичном рынке сложное финансовое положение застройщиков сохранение высоких темпов снижения цен на первичном рынке низкая покупательская способность небольшое число реальных сделок высокий уровень дисконтов при продаже

ВТОРОЙ КРИЗИС июнь-август 2009 г. реализация «отложенного» спроса повышение лояльности банков Рыночное «дно» положительный информационный фон стабильное положение на финансовых рынках перелом в сознании продавцов увеличение количества реальных сделок снижение средних ставок по ипотеке с 18 -20% до 14 -15% послабление условий кредитования сохранение повышенного интереса к рынку реинвестирование части средств с финансовых рынков явное нежелание снижать стоимость своих объектов снижение уровня дисконтов при продаже с 10 -15% до 3 -7%

ВТОРОЙ КРИЗИС Основные проблемы развития рынка на современном этапе Апрель 2010 – наши дни накопленный в кризис отложенный спрос уже реализован отсутствие роста доходов населения не дает увеличиться уровню его платежеспособности высокая стоимость кредитов не дает возможности большинству потенциальных покупателей воспользоваться данным ресурсом высокие финансовые и инвестиционные риски ограничивают возможности инвестиционных и кредитных организаций по вливанию денежных средств в оборот рынка

ВТОРОЙ КРИЗИС 80. 00 ДИНАМИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД КРИЗИСА 2008 -2010 180. 00 Индивидуальное (загородное) жилье де к. но я ок т н. се ию ма ав г ию л. н. 0 9 9 й. 0 ап р р. 0 9 ма . 0 ев ф ян в. 08 20 кв. III Многоквартирное жилье 09 ян в. 10 ф ев. 1 0 ма р. 10 ап р. 10 ма й. 10 ию н. 10 Торгово-офисная недвижимость Земельные участки тыс. руб. /сотка 0. 0 9 20. 0 9 30. 00 09 30. 00 . 0 9 60. 00 09 40. 00 9 90. 00 9 50. 00 09 120. 00 г. 150. 00 60. 00 тыс. руб. /кв. м 70. 00

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ Новосёлов Павел Александрович руководитель Аналитического центра «Медиана» тел. : (342) 2206 -330, +7(902)64 -810 -48 e-mail: pavel@metrosphera. ru