инвестиции Тема 2. Реальные инвестиции. Инвестиции

инвестиции Тема 2. Реальные инвестиции. Инвестиции в недвижимость. (продолжение) 1. Ипотека, ипотечная система 1. 2. Приобретение и строительство жилья.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 -ФЗ от 16. 07. 98 (в ред. от 06. 12. 11) ФЗ «Об ипотечных ЦБ» № 152 -ФЗ ИПОТЕКА от 11. 03 (в ред. от 25. 06. 12) Закладная – именная ЦБ. Передача прав по Имущество принадле- закладной и ее залог. жит на праве собств-ти или хозяйств. ведения Залогодатель Залогодержатель Третье лицо, Ипотечный кредитор не участвующее (по обязат-ву, обес- в этом обязат-ве печенному ипотекой Залогодатель Ссуда Должник по обязательству, Ипотечный кредит: обеспеченному -Предшествующая ип-ка ипотекой (Первая (старшая) ип-ка -Последующая ипотека Имущество остается (Вторичная(младшая) ип-ки) – перезалог им-ва у залогодателя в его владении и пользовании ИЦБ – фин. инструмент рефин- ния выдан. ипот. кр-тов

Участники ипотечной системы Заемщики (физ. лица): Продавцы получатели кредитов Операторы под залог приобретае- вторич. рынка жилья: физ. мого жилья (ипотека) и юр. лица ипот. кредитов (строит. Ко) (Агентства по ипот. жилищн. Кредиторы: кредитованию) кредит. учре- ждения, ипо- Субъекты Органы гос. течные б-ки ипотечной регистрации системы прав на недв. им-во Риэлтер- ские Ко Страхо- Оцен- Инвесторы: юр. и физ. лица, приобретаю- вые Ко щики щие ИЦБ (обеспеченные ипот. кредитами), эмитируемые кредиторами или операто- рами вторичного рынка

Обобщенная оценка жилищной проблемы в России на 2005 г. Объем жилого 2, 85 млрд. фонда кв. м 1, 57 млрд. м 2 Общая потребность 55% в жилье имеющегося фонда Средняя обеспечен- 20, 7 кв. м ность жильем на человека Годовой объем 36, 6 млн. ввода жилья кв. м

Обобщенная оценка жилищной проблемы в России на 2005 г. Проживают в неблаго- 14, 3 млн. устроенном жилье семей 27, 7% Количество желающих 36, 6 млн. улучшить жилищные семей условия 61% Стоят в очереди на 4, 43 млн. улучшение жилищных семей условий 8, 6% Время ожидания в 15 -20 очереди на получение лет социального жилья

Обеспеченность жильем в развитых странах и странах с переходной экономикой (количество квартир на 1000 жителей)

Опрос ВЦИОМ: каким образом респонденты планируют 7 улучшать свои жилищные условия

варианты Схемы приобретения и строительства жилья в России с полной единовр. Прямая покупка оплатой всей стоимости готового жилья Банковское ипотечное кредитование Потребительское кредитование Долевое инвестирование в стр-во Строительство жилья путем участия в жилищно-строительном кооперативе Приобретение жилья через систему стройсберкасс

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов: Оценка Предварительная кредитосп Подбор квалификация особности квартиры заемщика банком Заключение Проведение договора купли- расчетов с Оценка жилья продажи и продавцом кредитного жилого договора помещения Страхование

Преимущества ипотечного кредитования ▓возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; ▓получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; ▓возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; ▓возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; ▓выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15 -30% в год); ▓получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Долевое участие в строительстве жилья ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30. 12. 2004 г. № 214 -ФЗ (в ред. от 10. 07. 12) Застройщик должен: üполучить разрешение на строительство üопубликовать и/или разместить проектную декларацию üиметь документ, подтверждающий право собств-сти или право аренды на зем. участок, предоставленный для стр-ва объекта недв-ти, в состав к-рого будут входить объекты долевого строительства. Договор долевого участия: Øуказание на конкр. об-т долев. стр-ва, к-рый будет передан дольщику, в соотв. с проектной док-цией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многокв. дома; В РФ – более 200 Øсрок передачи застр-ком об-та долев. стр-тва дольщику (не позднее тыс. обманутых 2 м-цев после получения разрешения на ввод здания в экспл-цию вкладчиков Øцену договора, сроки и порядок ее уплаты; в стр-тво жилья. Июнь 2006 г. Øгарантийный срок на объект долевого стр-ва (не м. б. менее 5 лет).

Жилищно-накопительные кооперативы ФЗ от 30. 12. 04 г. N 215 -ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. 30. 11). ЖНК – некоммерч. организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье: как посредством покупки квартир, так и путем стр-ва домов. Ист-ком средств, для займов, к-рые кооператив дает своим членам, служат вклады др. пайщиков. Могут привлекаться заемные ср-ва, (не более 70% размера паевого взноса члена кооператива. Общая величина заемн. ср-в, не должна превы- шать 40% ст-ти имущества кооператива. На стр-во жилья ЖНК вправе направлять не более 20% своего паевого фонда (т. е. на вторичном рынке) üвступительный членский взнос (минимум $300 -500), üплатежи в счет паевого взноса– оплата непоср. ст-ти жилья. Сроки и размер вно- симых сумм опр-ся схемой накопления. При накоплении 30 -50% ст-ти жилья и по истечении периода накопления (по закону – мин. 2 года) член кооператива получает из общей кассы ср-ва на покупку жилья. Можно прописаться и жить. ü взятые в ЖНК деньги уплачиваются членские взносы – 3 -7% от оставшейся За суммы задолженности (на покрытие расходов кооператива).

Стройсберкасса — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Условия ССК: Ø Клиентам ССК планируется начислять проценты по вкладам - как в классическом депозите, но не более 3 % Ø Вкладчики будут получать премии из федерального бюджета – в размере 20% от ежегодного прироста суммы вклада (при этом максимальный размер премии в год - 14 тыс. руб. ) Ø Ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%. Таким образом, кредиты будут выдаваться примерно под 6– 7% годовых Ø Законопроект предусматривает, что вкладчик ССК получает право на кредит, накопив 30– 50 процентов стоимости квартиры. Копить нужную сумму придется от 2 до 7 лет. Ø Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета

Государственные жилищные сертификаты Постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РЕАЛИЗАЦИИ ПОДПРОГРАММЫ "ВЫПОЛНЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ЖИЛЬЕМ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, УСТАНОВЛЕННЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ" ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ" НА 2002 - 2010 ГОДЫ Государственный жилищный сертификат явл-ся именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федер. бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление субсидии является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого помещения. Участие в подпрограмме добровольное. Сертификаты выпускаются государств. заказчиком подпрограммы (Минобороны, Минрегион. развития РФ). Срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи и составляет в отношении владельца сертификата для представления сертификата в кредитную орг-цию (банк) - 2 месяца Право на участие в подпрограмме имеют следующие категории граждан РФ: военослужащие и члены их семей, прибывшие на пост. работу, переселенцы, Чернобыльцы и приравненные к ним

Государственные жилищные сертификаты Размер субсидии рассчитывается соответств. федеральным органом исполн. власти. Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Субсидия предоставляется в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения исходя из норматива общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности. Расчетная ст-ть жилого помещения опр-ся исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по РФ или средней рыночной ст-ти 1 кв. м общей площади жилья в соответствующем субъекте РФ. Норматив устанавли- вается федер. или регион. органом исп. власти. Норматив общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в следующем размере: 33 кв. м - для одиноко проживающего гражданина; 42 кв. м - на семью из 2 человек; по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи 3 чел. и более. Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном и вторичном рынке жилья у любых физ. и юр. лиц жилое помещение, отвечающее установленым санит. и технич. требованиям. Владелец сертификата обязан открыть банк. счет (не позднее 2 -х м-цев с даты выдачи сертификата) и представить в банк договор купли-продажи жилого помещения, зарегистрированный в органе. Оплата серт-та – в теч. 10 дней.

Примерная схема приобретения жилья с использованием государственного жилищного сертификата для его оплаты Программа рассчитана на горожан, которые проживают в отдельных кв-рах, но имеют жилищ. обеспеченность ниже установленного норматива (менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи). Механизмы реализации программы В Программу активно привлекаются средства самих граждан в размере до 75% от ст-ти приобретаемых ими жилых помещений. Это ср-ва от продажи занимаемых ими жилых помещений. Также это могут быть заемные средства в случае, если семья изъявила желание приобрести жилище большей площади или кв-ру улучшенных потребит. качеств. Механизм реализации предполагает, что семья продает занимаемое жилое помещение, добавляет ср-ва жилищного сертификата в размере ст-ти разницы между нормой обеспеченности и фактич. занимаемой площадью. После чего приобретает на рынке недв-ти Петербурга жилье по установл. нормативам. Возможно привлечение ср-в ипот. кредита.

Жилищная проблема: варианты инвестирование средств населения ЖСК – жилищно-строит. (жилищно-накопит. ) кооператив. Вступление в члены кооператива, уплата членских взносов. Получение ссуды от ЖСК. При накоплении ср-в в размере ок. 50% ст-ти кв-ры заселение и продолжение уплаты член. взносов. Кв-ра оформляется в долевую собств-ть, а при погашении 100% ст-ти – в полную собств-ть. Возможен выход из ЖСК. Долевое строит-во. Ипотека: Покупатель инвестирует Квартира Своеобр. форма рассрочки. ср-ва в стр-во нового в Оформление кредита дома. рассрочку покупка кв-ры выплата Первонач. взнос – 30 -40% кредита и %. от ст-ти кв-ры (на этапе Варианты залога: закладки нулевого цикла). § при наличии им-ва (кв-ры) Пожизненная рента В теч. строит. цикла (1 -1, 5 для залога новая кв-ра Покупка кв-ры на года) – выплаты остав- сразу переходит в собств-ть. вторичном рынке. шейся части ст-ти кв-ры. Оплата сразу - 20 -30% § при отсутствии им-ва Рассрочка выплат после от рын. ст-ти. Переход для залога, строящаяся сдачи дома обычно воз- Права собств-ти без кв-ра оформляется в залог. можна не более чем на права проживания. Право собств-ти на кв-ру неск. месяцев. Ежемес. платежи ренто- переходит после полного получателю ок. 50 $. расчета с б-ком. Отсрочка заселения.

Новая схема накопления на жилище Агентство по страхованию вкладов (АСВ) предлагает новую схему жилищных накоплений – через специальные вклады в универсальных банках. По истечении срока жилищного вклада он будет засчитываться в уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту. Преимущества: ØДля банков: вклады безотзывные (невозм-ть доср. закрытия вклада), длинное фин-ние ØДля граждан: повышенные госгарантии (их размер повысится до 3 млн. руб), возм-ть получить ипот. кредит на выгодных условиях. Предполагается смешанный договор жилищного накопит. вклада: элементы договора срочного вклада (на 3 -7 лет) + предварит. договор о предоставлении ипот. кредита по истечении срока вклада. Неясные вопросы в з/проекте «О строительных сберкассах» : как будет регулироваться деят-ть спец. банков, где они будут брать ср-ва для выдачи длинных денег. Идея АСВ - неясности отсутствуют: спец. вклады будут привлекать универс. банки; принцип безотзывности решит проблему нехватки длинных денег.