Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов План

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

План 1. Цели и этапы ГКОЗ населенных пунктов. 2. Методы ГКОЗ населенных пунктов. 3. Ценообразующие факторы

Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Группы видов разрешенного использования земельных участков • • • • • Группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Группа 2 - земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки. Группа 3 - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Группа 4 - земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества. Группа 5 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Группа 6 - земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. Группа 7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Группа 8 - земельные участки, предназначенные для размещенияобъектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Группа 9 - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Группа 10 - земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. Группа 11 - Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. Группа 12 - земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте. Группа 13 - земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных иподземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. Группа 14 - земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. Группа 15 - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. Группа 16 - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. Группа 17 - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

1. Цели ГКОЗ населенных пунктов В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях: – в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы; – для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; – для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера; – для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Этапы ГКОЗ населенных пунктов • Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации. • Этап 2. Функциональное зонирование территории города. • Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель. • Этап 4. Ценовое зонирование территории города. • Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Этап 1 Подготовительные работы включают: - сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерногеологических характеристиках территории; - определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города; - классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму; - классификацию земель по функциональному использованию; - классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон; - оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей; - определение типичных земельных участков, входящих в состав участков по оценочным микрозонам.

Этап 2 Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны: - Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов; - Промышленная и коммунально-складская зона; - Сельскохозяйственная зона; - Транспортная зона; - Зона отдыха; - Прочие земли.

Этап 3 Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются: - по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи; - по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Этап 4 Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов: - близость значений показателей стоимости земельных участков; - территориальное единство расположения микрозон; - общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Этап 5 Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей: • • • создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра; формирования налогооблагаемой базы земель поселений; уточнения схемы территориально-экономического зонирования; установления ставок арендной платы за муниципальные земли; определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд; обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки; информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка; создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

2. Методы ГКОЗ населенных пунктов. 1. Прямой анализ продаж 2. Сравнительный анализ продаж 3. Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ). 4. Метод остаточной продуктивности(остатка) 5. Метод капитализации дохода.

Прямой анализ продаж • • выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. проверяется информация о сделках Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: • размер, • форма, • местоположение, • коммуникации, • рельеф и др.

Сравнительный анализ продаж На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения.

Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ). При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия: • оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка; • определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок • рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Метод остаточной продуктивности(остатка) При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод капитализации дохода Cтоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости.

Стоимость земли (С) определяется по формуле С=Д/R, где Д — величина чистого дохода; R — норма (коэффициент) капитализации.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле Рм=Цп : Д, где Рм — рентный мультипликатор; Цп — цена продаж сопоставимых участков; Д — арендная плата или чистый доход.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле 3=П х С х К, где П — площадь участка соответствующего назначения; С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца; К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Ценообразующие факторы – доступность различных центров тяготения (объектов); – уровень развития транспортной инфраструктуры; – уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; – уровень развития социально-бытового обслуживания населения; – состояние окружающей среды; – историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории; – инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.