ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР ЗЕМЛЯ Государственная кадастровая оценка земель

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ» Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов 1

Виды разрешенного использования Для целей государственной кадастровой оценки в составе земель населенных пунктов определены следующие виды разрешенного использования земельных участков : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки; Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений; Земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов аэродромов, аэровокзалов; Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте; Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней и т. д. ; Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования; Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки резерва; земельные участки, занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. 2

Методические подходы для определения КС ЗУ в составе земель населенных пунктов Моделирование - построение функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости) Индивидуальная оценка - определение кадастровой стоимости земельных на основе их рыночной стоимости, полученной в результате рыночной оценки. «Альтернативная» оценка - определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных и (или) средних удельных показателей кадастровой стоимости других видов разрешенного использования и (или) категорий земель. Номинальная оценка - нормативное установление величины кадастровой стоимости земельных участков. 3

Методические подходы для определения КС ЗУ в составе земель населенных пунктов Моделирование Индивидуальная оценка «Альтернативная» оценка Номинальная оценка Значительный объем рыночной информации, большое количество объектов оценки Номер вида разрешенного использования и тип населенного пункта (городской/сельский) определяют используемый в дальнейшем методический подход Незначительный объем информации о сделках, количество объектов не велико, возможно получение достаточной информации о характеристиках объекта (приносимая прибыль, дата строительства). Не урбанизированные земли в составе земель населенных пунктов или редко встречающиеся виды разрешенного использования, что делает невозможным построение модели. Объект используется свободно неограниченным числом лиц. 4

Методические подходы для определения КС ЗУ в составе земель населенных пунктов ГНП 1. 2. 3. СНП Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений; 4. Земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 1. 5. Земельные участки, предназначенные длядля размещения гостиниц; Земельные участки, предназначенные размещения домов 1. Земельные участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки; 6. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры размещения домов вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов индивидуальной жилой искусства, религии; и спорта, культуры, застройки; индивидуальной жилой аэродромов, аэровокзалов; 3. 7. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и рекреационного и лечебно. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов застройки Земельные участки, занятые обособленными автостоянок; оздоровительного 2. назначения; водными объектами, находящимися в обороте 4. 8. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных огороднических объединений; зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально 5. Земельные участки, предназначенные снабжения, сбыта и заготовок; технического, продовольственного для объектов торговли, общественного участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их 9. Земельные питания и бытового обслуживания; 6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; сооружений и объектов 7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; 8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, 9. Земельные 1. Земельные участки, предназначенные длядля разработки полезных 1. участки, предназначенные для размещения разработки полезных ископаемых, Земельные участки, предназначенные бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные производственных и административных зданий, строений, сооружений размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных промышленности, коммунального хозяйства, материально-обособленными причалов, созданныхискусственно созданных внутренних водных путей, т. д. ; дорог, внутренних водных путей, причалов, пристаней и участки резерва; земельные участки, занятые технического, Земельные участки, изъятыми из оборота заготовок; продовольственного снабжения, сбыта и или ограниченными в 2. водными объектами, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, пристаней и т. д. ; 10. Земельные 2. городскими лесами, скверами, размещения Российской участки, предназначенныезаконодательством Земельные участки, для парками, городскими садами; обороте в соответствии сзанятые особо охраняемыми территориями и электростанций, объектами, городскими лесами, полосами отвода водоемов, обслуживающих предназначенные для сельскохозяйственного 3. Федерации; земельные участки под и объектовпарками, городскими Земельные участки, их сооружений скверами, использования садами; каналов и коллекторов, набережные. 3. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования 1 ВРИ-10 ВРИ Моделирование 11 ВРИ-12 ВРИ Индивидуальная оценка 13 ВРИ-15 ВРИ 16 ВРИ «Альтернативная» оценка Номинальная оценка 2 ВРИ 11 ВРИ-12 ВРИ 1 ВРИ-10 ВРИ(искл. 2 ВРИ), 13 ВРИ-15 ВРИ 16 ВРИ 5

Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1. 2. 1. – 1. 2. 10. Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 6, 8, 10 ВРИ 6

Государственная кадастровая оценка земель Определение кадастровой стоимости земельных участков 1 ВРИ-10 ВРИ ГНП 7

Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов предполагает следующую последовательность действий: 1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов 2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов 3. Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов 8

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке: Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков 9

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение факторов стоимости земельных участков Определение состава факторов стоимости земельных участков Факторы стоимости Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Учетные факторы Факторы, в разрезе которых описываются Группировка земельных участков земельные участки в ГКН + Примерный перечень Факторов стоимости + Факторы, добавленные оценщиком Состав факторов стоимости должен быть обоснован В качестве обоснования могут быть использованы Другие факторы, Сбор рыночной информации о земельных участках оказывающие q Результаты анализа рынка влияние на стоимость земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Примерный перечень факторов представленный Определение кадастровой стоимости в земельных участков методике расчета КС q Аналитические обзоры, представленные риелторскими компаниями q Результаты опроса специалистов в области анализа рынка q и т. д. 10

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Требование к источникам информации: Источники должны содержать достоверную информацию Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Возможные источники информации q Государственный земельный кадастр q Государственный фонд данных, полученных в результате Группировка земельных участков проведения землеустройства Наличие сведений по всем q Фонды данных и оцениваемым земельным участкам базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и МО Сбор рыночной информации о q и т. д. земельных участках Все объекты оценки должны быть Требования к сведениям описаны в разрезе Значения факторов стоимости должны q Полнота представленных сведений по факторов стоимости быть интерпретируемыми Построение статистической географическому признаку модели расчета кадастровой находится в допустимых значениях стоимости q Полнота представленныхисведений по объектам оценки q Непротиворечивость данных Определение кадастровой стоимости земельных участков 11

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Группировка земельных участков Группировка – разбиение оцениваемых земельных участков на Цель группировки: Определение состава факторов группы по общности значений факторов стоимости земельных участков улучшение качества Группа характеризуется: моделей группе значения В одной расчета Обоснование для объединения или разъединения групп: кадастровой стоимости факторов стоимости Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков q Набором факторов стоимости для группировки должны q малое (большое) количество объектов оценки, совпадать либо находится в отнесенных к или диапазоном значений выбранных факторов q Значениями данной группе пределах одного диапазона q отсутствие статистически значимых моделей оценки Предельный случай объектов данной группы q неудовлетворительное попавших в группу группировки – вся q Количеством объектов, качество оценки объектов Группировка земельных участков совокупность земельных данной группы Каждая группа может характеризоваться своим набором участков – одна группа факторов стоимости и их значений Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков Операции над группами q объединение q разъединение Требования ко всем сформированным группам: Группы должны быть непересекающимися ЗУ группы должны быть однородны Группы должны полностью покрывать всю совокупность земельных участков группы 12

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Рыночная информация Цены сделок Цены предложения Цены спроса Рыночная стоимость ЗУ или ЕОН Иные показатели Коэффициенты и индексы Этапы сбора рыночной информации Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков Требования к рыночной информации Количество земельных участков не меньше, q достоверность чем 6(m+1), где m – количество q достаточность факторов стоимости группировки 13

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Приоритет использования рыночной информации: Информация о рыночных ценах за земельные участки Информация о рыночных ценах за единые объекты недвижимости Информация об арендной плате за земельные участки Информация об арендной плате за единые объекты недвижимости 14

Расчет кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы расчета кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Обеспечение сопоставимости рыночной информации Внесение необходимых поправок q на отличие даты q на наличие особых условий сделки q на уторгование q приведение к единой размерности Метод приведения к рыночной цене за земельный участок Группировка земельных участков Информация о рыночных ценах за единые объекты недвижимости Сбор рыночной информации о земельных участках Информация об арендной плате за единые объекты недвижимости Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Расчет кадастровой стоимости земельных участков Информация об арендной плате за земельные участки Индивидуальная оценка рыночной стоимости Метод распределения В отчет обоснование доли стоимости земельного участка Метод выделения стоимость воспроизводства или замещения Метод остатка Отчет об обосновании величины коэффициента капитализации Метод капитализации земельной ренты Методические рекомендации Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка 15

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Статистический анализ собранной рыночной информации: q определение и устранение земельных участков группы с резкими выбросами в значениях рыночных цен и (или) значениями тех или иных факторов стоимости q обеспечение непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения модели расчета Группировка земельных участков q обеспечение репрезентативности выборки Непротиворечивость и объяснимость Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости qземельные участки группы с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену qземельные участки с лучшими характеристиками должны иметь большую рыночную цену Репрезентативность Определение кадастровой стоимости земельных участков q в выборке должны присутствовать земельные участки группы, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов данной группы 16

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях Факторов стоимости земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Основные этапы определения параметров и выбора статистических моделей расчета кадастровой стоимости q Выбор факторов стоимости для построения моделей q Проверка достаточности собранной рыночной информации для построения моделей Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках q Выбор типов моделей расчета кадастровой стоимости q Формирование контрольной и обучающей выборок q Калибровка моделей расчета кадастровой стоимости Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков q Проверка статистической значимости моделей на обучающей выборке q Анализ качества моделей на обучающей и контрольной выборках 17

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Выбор факторов стоимости для построения моделей Факторы стоимости для построения моделей – факторы, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе Корреляционно-регрессионный метод Выбор тех факторов стоимости для построения моделей, которые в основном формируют стоимость земельных участков Экспертный метод Выбор факторов стоимости для построения моделей на основе экспертного мнения Этапы корреляционно-регрессионного метода определения факторов стоимости для построения моделей: qрасчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков qрасчет коэффициентов значимости qвыбор коэффициентов значимости, значения которых не менее 0, 20, 3 18

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Проверка достаточности рыночной информации для построения моделей Информация достаточна, если объем выборки составляет 6(m+1), где m – количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей В случае недостаточности рыночной информации в группе могут проводится следующие действия: Группировка земельных участков q дополнительный сбор рыночной информации Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Выбор состава земельных участков для проведения участков q перегруппировка земельных индивидуальной оценки должен осуществляться с целью обеспечения достаточности рыночной информации для q уменьшение количества факторов стоимости для построения модели моделей q индивидуальная оценка ряда земельных участков в составе данной группы Определение кадастровой стоимости земельных участков 19

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Выбор типов моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков Модель расчета – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков – получение статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков для группы Используемые виды моделей q. Линейная (аддитивная) Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости q Мультипликативные с фиктивными переменными q Мультипликативные степенные q Экспоненциальные Определение кадастровой стоимости земельных участков 20

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Формирование контрольной и обучающей выборок Исходная выборка Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков Обучающая выборка Контрольная выборка На обучающей выборке происходит построение моделей расчета На контрольной выборке происходит проверка качества моделей расчета Калибровка моделей расчета кадастровой стоимости Калибровка – процедура нахождения значений коэффициентов моделей оценки калибровка моделей осуществляется с использованием метода наименьших квадратов 21

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Проверка статистической значимости моделей на обучающей выборке Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием критерия Фишера Статистически незначимые модели удаляются из последующего рассмотрения Группировка земельных участков В случае отсутствия статистически значимых моделей проводится: q Сбор дополнительной рыночной информации Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков q Перегруппировка земельных участков q Индивидуальная оценка рыночной стоимости ряда земельных участков данной группы Количество и состав земельных участков, для которых проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически значимой модели расчета 22

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Анализ качества моделей на обучающей и контрольной выборке q Построение графика невязок на обучающей и контрольной выборке q Определение средней относительной погрешности оценки q Определение коэффициента детерминации q Определение среднеквадратичной ошибки оценки q Отбор моделей, обладающих приемлемым качеством Группировка земельных участков Отсутствуют качественные модели Сбор рыночной информации о земельных участках Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков Отобрана более чем одна качественная модель qсбор дополнительной рыночной информации Выбирается наиболее качественная модель, по приоритетам: qперегруппировка земельных участков q наименьшее значение средней относительной погрешности q наибольший коэффициент детерминации q наименьшее значение среднеквадратичной ошибки оценки q. Индивидуальная оценка рыночной стоимости ряда земельных участков данной группы 23

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1 - 1. 2. 10 МУ Основные этапы определения кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 1. – 1. 2. 10 МУ Расчет кадастровой стоимости земельных участков Определение состава факторов стоимости земельных участков Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Группировка земельных участков Зависимая переменная УПКС ЗУ q Определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка q Определяется кадастровая стоимость земельного участка q Рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка Сбор рыночной информации о земельных участках Определение параметров и выбор статистической модели расчета кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости земельных участков КС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь УПКС ЗУ = КС ЗУ / площадь 24

Государственная кадастровая оценка земель Определение кадастровой стоимости земельных участков 11 ВРИ, 12 ВРИ (6, 8, 10 ВРИ) 25

Определение кадастровой стоимости земельных участков 11 ВРИ, 12 ВРИ Земельные участки, указанные в п. 1. 2. 11 -. 1. 2. 12 Методических указаний: 1. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов аэродромов, аэровокзалов; 2. Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте; 26

Определение кадастровой стоимости земельных участков 11, 12 ВРИ Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности 29 июля 1998 г. № 135 -ФЗ Утверждено Приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ от 20 июля 2007 г. № 256 Федеральный закон об оценочной деятельности в Российскойоценки, подходы к оценке и Общие понятия Федерации требования к проведению оценки (ФСО № 1) Президент Российской Федерации Утверждено Б. ЕЛЬЦИН Приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ Москва, от 20 июля 2007 г. № 255 Кремль Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) Утверждено распоряжением Минимущества России от 06. 03. 2002 N 568 -Р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31. 07. 2002 N 2314 -Р) Утверждено Приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ от 20 июля 2007 г. № 254 Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) 27

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 11 -1. 2. 12 МУ Кадастровая стоимость земельных участков п. 1. 2. 10 – 1. 2. 12 устанавливается равной их рыночной стоимости Кадастровая стоимость земельных участков = Рыночная стоимость земельных участков Рыночная стоимость земельных ОТЧЕТ участков определяется в об оценке соответствии с Рыночная стоимость земельных законодательством РФ об участков устанавливается рыночной оценочной деятельности стоимости оценщиками земельного участка q Расчет рыночной стоимости земельных участков Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков q Приравнивание рыночной стоимости земельных участков к кадастровой УПКС ЗУ = q Расчет УПКС земельных участков КС ЗУ / площадь 28

Государственная кадастровая оценка земельных участков Определение кадастровой стоимости земельных участков 13 -16 ВРИ Москва 2008 г. 29

Земельные участки 13 ВРИ- 16 ВРИ 13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней и т. д. 14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами 15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования 16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки резерва; земельные участки, занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные 30

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 13 МУ осуществляется в следующем порядке: Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков УПКС ЗУ п. 1. 2. 13 МУ = Минимальное для данного населенного пункта значение УПКС ЗУ в составе видов разрешенного использования земель п. 1. 2. 9 КС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь ЗУ Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь 31

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 14 МУ УПКС ЗУ п. 1. 2. 14 МУ = Среднее для субъекта РФ значение УПКС ЗУ в составе земель лесного фонда КС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь ЗУ 32

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 15 МУ 1. УПКС ЗУ п. 1. 2. 15 = Среднее значение УПКС ЗУ 1 -ой гр. СХН в пределах того же муниципального района КС ЗУ Если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами: = УПКС ЗУ Х площадь ЗУ 2. УПКС ЗУ п. 1. 2. 15 = Среднее значение УПКС ЗУ 1 -ой гр. СХН в пределах территорий граничащих муниципальных районов 33

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 16 МУ осуществляется в следующем порядке: КС ЗУ = 1 рубль Кадастровая стоимость земельных участков п. 1. 2. 16 МУ устанавливается равной 1 рублю за земельный участок 34

Государственная кадастровая оценка земель Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов Москва 2008 г. 35

Определение кадастровой стоимости земельных участков 1, 3 -10 ВРИ, 13 ВРИ • МЖЗс - ? • МЖЗг/ИЖЗг = Х • МЖЗс=Х*ИЖЗс населенные пункты с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) 36

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 11 -1. 2. 12 МУ Кадастровая стоимость земельных участков п. 1. 2. 10 – 1. 2. 12 устанавливается равной их рыночной стоимости Кадастровая стоимость земельных участков = Рыночная стоимость земельных участков Рыночная стоимость земельных ОТЧЕТ участков определяется в об оценке соответствии с Рыночная стоимость земельных законодательством РФ об участков устанавливается рыночной оценочной деятельности стоимости оценщиками земельного участка q Расчет рыночной стоимости земельных участков Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков q Приравнивание рыночной стоимости земельных участков к кадастровой УПКС ЗУ = q Расчет УПКС земельных участков КС ЗУ / площадь 37

Определение кадастровой стоимости земельных участков п. 1. 2. 16 МУ осуществляется в следующем порядке: КС ЗУ = 1 рубль Кадастровая стоимость земельных участков п. 1. 2. 16 МУ устанавливается равной 1 рублю за земельный участок 38

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений Основные этапы определения кадастровой стоимости Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений Формирование перечня земельных участков в составе земель поселений Бумажный вид Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений Электронный вид Отчет отправляется заказчику с обязательным уведомлением управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений 39

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений Основные этапы определения кадастровой стоимости Формирование перечня земельных участков в составе земель поселений Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений При составлении отчета Оценщик должен руководствоваться следующим: Отчет должен содержать сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка, сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; Отчет должен содержать описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; Отчет должен содержать сведения о кадастровой стоимости земельных участков. 40