Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости Концепция

Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости Концепция наилучшего использования Рента и арендная плата Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости

Концепция наилучшего использования недвижимости «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

Наилучшее использование -факторы рыночный спрос конкурентный дифференциал потенциал местоположения ресурсное качество участка технологическая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность

Уточнение ННЭИ - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; вариант ННЭИ должен носить комплиментарный характер в полной мере ННЭИ применимо к незастроенным земельным участкам - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..

Выбор варианта использования объекта недвижимости

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Расположение/ доступность +

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Физические характеристики участка

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Юридические ограничения

Расчет стоимости земельного участка для девелопмента

Теоретические основы Наилучшее использование – вывод из: концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация , альтернативная стоимость которой минимальна) Рыночные сделки – поиск наилучшего использования, которое ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

Рента «Рента» -многозначность определений синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) -синоним арендной платы -особая экономическая категория Концепция экономической ренты (эластичность предложения и рента)

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Экономическая рента Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

Выводы из теории ренты Совокупный доход, приносимый какой-либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – внеземельные факторы покидают комбинацию Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании -максимизация ренты

Экономическая рента и удерживающий доход

Эластичность предложения фактора и экономическая рента

Формирование ренты гибкой фирмой

Пример

Рента и распределение земли Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

Рента и арендная плата Арендная плата + земельный налог – формы проявления ренты Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то Арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал

Виды арендной платы Контрактная и рыночная Абсолютная, процентная и комбинированная Чистая и общая

Арендная плата (рента) Принципы установления: чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично) Варианты: net rent Net net rent

Расчет площадей Общая площадь здания Полезная площадь Арендная площадь Коэффициент R/U ( отношение арендной площади к полезной площади) Рентабельная площадь: полезная площадь, умноженная на коэф.R/U

Доходы от имущества в городах России (2009)

Арендная плата в государственном секторе экономики 1. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (федеральная собственность) Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. №582 Принципы Экономической обоснованности Предсказуемости расчета Предельно допустимой простоты (на основании кадастровой стоимости) Недопущения ухудшения положения землепользователей (если переоформляется право на землю, то арендная плата не должна быть больше земельного налога более чем в 2 раза) Учета необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности (арендная плата – не более земельного налога)

Способы установления арендной платы На основании кадастровой стоимости земельных участков (в % от кадастровой стоимости) –для определенных в Постановлении арендаторов земельных участков, в том числе, для строительства По результатам торгов В соответствии с ставками арендной платы или методуказаниями по их расчету, утвержденных МЭР РФ На основании рыночной стоимости земельных участков по формуле: АП = С*Р, где АП – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка Р –ставка рефинансирования ЦБ РФ

Арендная плата в государственном секторе экономики 2. Арендная плата за земельные участки (региональная собственность): Санкт-Петербург : Годовой размер арендной платы (Аг) в условных единицах рассчитывается по формуле: Аг = Ас · Пз · Кф1 · Кф2 · Кф3 · Кф4· Кп· Кз· Ко· Кс , где Ас – базовая ставка в зависимости от зоны градостроительной ценности территории и вида функционального использования территории или основного вида деятельности арендатора; Пз – площадь земельного участка; К – ряд коэфициентов, учитывающих близость к транспортным путям, капитальность сооружения и пр.

Арендная плата в государственном секторе экономики 3. Арендная плата за объекты нежилого фонда(региональная собственность): Москва: АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ · S ·Кд · Квд ·Ккор), где: Азатр - затратная составляющая арендной платы (учитывает отчисления на реновацию, затраты на оформление, страхование); Адох - доходная составляющая арендной платы (учитывается стоимость, площадь, коэффициент доходности, вид деятельности, категорию арендатора ;

Арендная плата в государственном секторе экономики 3. Арендная плата за объекты нежилого фонда(региональная собственность): Санкт-Петербург: Либо : массовая оценка – для большинства объектов Первый этап: Аб = А0  К1  К2  К3  К4  К5  К6 К7, где Аб – базовая рыночная ставка аренды, А0 – базовая ставка за квадратный метр (на основе массовой оценки) К – коэффициенты, учитывающие местоположение, площадь, этажность и т.д. ; Второй этап: Арасч = Аб max  Кар, Аб max – максимальная полученная расчетным путем рыночная ставка для объекта для одной из функций: офисной, торговой, производственно-складской Кар (арендный коэффициент) принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Арендная плата в государственном секторе экономики (Санкт-Петербург, продолжение) К1 - коэффициент местоположения; К2 - коэффициент площади; К3 - коэффициент этажа; К4 - коэффициент состояния; К5 - коэффициент типа входа; К6 - коэффициент типа здания; К7 - коэффициент благоустройства. Либо - индивидуальная оценка: объекты площадью более 1500 кв.м. объекты специального назначения совокупность объектов на одном земельном участке объекты, требующие капремонта

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) и резерв) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

Операционные расходы Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Резерв на замещение

Уточнение алгоритма ННЭИ Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Определение стоимости застройки: -жилье- 450 000 ТЦ – 721 000 Офисное здание – 577000 Определение наилучшего использования

Сравнение вариантов

Показатели эффективности использования отдельных видов коммерческой недвижимости Гостиницы ADR (Average Daily Rate) – среднесуточный тариф RevPAR (Revenue per available room per day) – показатель, отражающий среднюю за период выручку отеля за сутки в пересчете на один номер отеля Loading - загрузка гостиницы

Оценка эффективности управления объектом - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Показатели эффективности управления Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объекта)

Критерий эффективности Критерии эффективности управления ОКР=ОКРннэи или ОКР≥Ro (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэи≥Ro) Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

Основные коэффициенты 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД. Смысл: минимизация разрыва между ПВД и ДВД

Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости.

Доля операционных расходов Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД) Смысл: минимизация доли ОР в доходе

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к стоимости до кризиса 2008) Офисы класса А 9,0-10,5% Офисы класса В 10,5-12,0% Офисы класса С 12,0-14,0% Торговые центры +0,5-1,0 п.п. Региональные объекты + 1,5 -2,5 п.п. Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.