Дисциплина «Экономика недвижимости» Специальности: № 08050265 Экономика и

Дисциплина «Экономика недвижимости» Специальности: № 08050265 Экономика и управление на предприятии, Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович Тема 1 «Недвижимость. Ее виды и особенности »

СОДЕРЖАНИЕ 1. Ключевые понятия 2. Учебный материал 3. Вопросы для самопроверки 4. Рекомендуемая литература 2

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ § Недвижимость § Объект § Признаки недвижимости § Функции недвижимости § Жизненный цикл § Эффективный возраст § Срок экономической жизни § Классификация недвижимости 3

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Недвижимость Физический объект Объект экономических отношений Объект правовых отношений Объект социальных отношений 4

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Объекты относящиеся к недвижимым вещам Отдельные объекты 1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Все, что прочно связано с землей, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства 4. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: • воздушные и морские суда • суда внутреннего плавания • космические объекты 5

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Объекты относящиеся к недвижимым вещам Сложные объекты § Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: § земельные участки; § здания и сооружения; § инвентарь и оборудование; § сырье и продукцию; § требования и долги; § права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; § нематериальные активы; § информацию; § другие исключительные права 6

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Объекты относящиеся к недвижимым вещам Недвижимость в силу природы в силу закона 7

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Функции недвижимости в экономической системе Экологическая Политическая функция Социальная Экономическая функция 8

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Компоненты недвижимости Земельный + Объекты над участок поверхностью участка Имущество под Воздушное Комплекс прав + поверхностью + пространство + на участка, в том объекты числе полезные недвижимости ископаемые 9

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Признаки недвижимости Признаки Содержание (состояние) Абсолютная неподвижность, 1. Сущностные (родовые) неперемещаемость в пространстве без Степень подвижности ущерба функциональному назначению 2. Связь с землей Прочная физическая и юридическая 3. Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная Не потребляется, сохраняется 4. Состояние потребительской натуральная форма в течение всего срока формы в процессе использования эксплуатации Многократное использование, а земли - 5. Длительность кругооборота бесконечно при правильном (долговечность) использовании 10

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Признаки недвижимости Признаки Содержание (состояние) 6. Способ переноса стоимости в Постепенно по мере износа и накопления производственном процессе или амортизационных отчислений потери потребительских свойств Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других 7. Общественное значение собственников, интересы которых защищаются государством Определяются конкретными частными 8. Видовые (частные) показателями в зависимости от вида Технические и технологические недвижимости и целесообразности характеристики (местоположение, распространения особого режима функциональное назначение, использования на другое имущество. состояние и др. ) Неразрывное единство с функциональным назначением 11

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Европейская классификация: 1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса: а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса; б) универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды. 2. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода. 3. Категория В - избыточная недвижимость (в резерве). 12

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Американская классификация: § жилая - для личного использования (потребления); § коммерческая - для бизнеса, включая и продажу; § производственная; § инвестиционная - для вложения капитала; § специального назначения. 13

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости По уровням управления: Народнохозяйствен Локальный Региональный (микроуровень) § форма § отраслевая § потребление собственности принадлежность свойств(удобств) § целевое § территориальное предмета назначение размещение § товар § воспроизводимос § функциональное § источник дохода ть в натуральной назначение форме 14

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Для налогообложения: § коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход; § личная жилая собственность; § предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью; § объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени. 15

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Здания Целевое назначение Жилые Для коммерческой Специальные деятельности (общественные) ·сельские дома ·офисы ·школы ·коттеджи ·рестораны ·институты и др. ·многоквартирные ·магазины ·церкви дома ·заводские ·театры, дома культуры ·инфраструктура ·склады ·больницы поликлиники жилого дома ·энергетические ·административные ·другие ·стоянки ·спортивные ·гаражи для аренды ·другие ·другие строения 16

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Земли в Российской Федерации: § земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов); § сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина); § земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения; § земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; § земли лесного фонда; § земли водного фонда; § земли запаса. 17

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. 18

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Стадии жизненного цикла 1. Формирование 2. Эксплуатация 3. Смена собственника, владельца, пользователя 4. Прекращение существования 19

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания. 20

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий. 21

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста. 22

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки. Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок. 23

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Срок жизни недвижимости Ввод в эксплуатацию Снос н к а Хронологический о ч возраст (Тх) Улучшения уже не н а дают вклада в е л Дата стоимость объекта ц о сделки ж ж Оставшийся срок и и Эффективный экономической з з возраст (Тэ) жизни (Тоэ) н н и и Время жизни срок экономической жизни (Эс) срок физической жизни объекта (Тф) 24

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Особенности недвижимости как товара § Стационарность § Уникальность § Долговечность § Сложность 25

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др. ), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. 26

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. 27

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. 28

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Свойства недвижимости (земли) как товара Свойства Характеристика Многофункциональное экологическое, социальное и Назначение экономическое, средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса Форма функционирования в Натурально-вещественная и стоимостная сфере предпринимательства Невоспроизводимая, естественная часть природы, Происхождение базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить Степень подвижности в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения Длительность хозяйственного Бесконечное использование в общем и частном кругооборота 29

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Свойства недвижимости (земли) как товара Свойства Характеристика Состояние потребительской Сохраняется натуральная форма в течение всего периода формы в процессе использования и неиспользования Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих Износ в процессе использования полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании Потенциально стоимость не снижается, а повышается из- Изменение стоимости во времени. за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов Количество Постоянно, не воспроизводится в натуре Определяется уникальным местоположением и Качество плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т. д. . 30

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Свойства недвижимости (земли) как товара Свойства Характеристика Не может быть заменена никаким Взаимозаменяемость другим ресурсом Отдельные виды земель ограничены или исключены из Оборотоспособность на рынке хозяйственного оборота Право ограниченного пользования Возможность сервитута чужим земельным участком Формирование потребительной Осуществляется естественными силами в течение стоимости тысячелетий, приложением труда и капитала Особый способ распоряжения Землеустроительные действия землей 31

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ 1. Что входит в понятие «недвижимое имущество» ? Понятие «предприятия» как имущественного комплекса? 2. Каково место недвижимости в экономической системе? 3. По каким признакам объект может быть отнесен в разряд недвижимого имущества? 4. Каковы основные характеристики недвижимости? 5. Какие классификации объектов недвижимости существуют? 6. Каков жизненный цикл объектов недвижимости? 7. Что отличает недвижимость от других товаров в рыночной экономике? 32

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Экономика недвижимости: учебное пособие. / В. Н. Смагин, В. А. Киселева. - М. : Эксмо, 2007. - 240 с. 2. Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов. / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачев. - М. ; Ростов н/Д : Мар. Т, 2004. 3. Экономика недвижимости : учебник для вузов. / А. Н. Асаул. - 2 -е изд. , испр. - СПб. ; М. : СПб. ГАСУ : АСВ, 2004. 4. Экономика недвижимости : учебное пособие. / О. В. Слугин. - Владивосток : Изд-во ВГУЭС, 2004. 33

Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов. 34