БАЗОВЫЕ ВОПРОСЫ ДИСЦИПЛИНЫ Дисциплина по выбору «Правовое регулирование

БАЗОВЫЕ ВОПРОСЫ ДИСЦИПЛИНЫ Дисциплина по выбору «Правовое регулирование градостроительной деятельности» сентябрь-декабрь 2016 года

Базовые вопросы земельного и градостроительного законодательства Обе отрасли законодательства являются предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации Под законодательством понимается совокупность законов и иных (подзаконных) правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов Российской Федерации До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты в Российской Федерации применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации + Земельный кодекс + около 20 федеральных законов Смежность с экологическим и природоресурсным законодательством, законодательством о техническом регулировании

Система НПА в России Конституция Российской Федерации Федеральные конституционные законы Федеральные законы Указы Президента РФ Постановления Правительства РФ Конституции и уставы субъектов РФ Законы субъектов РФ Акты высших должностных лиц субъектов РФ НПА органов исполнительной власти субъектов РФ Уставы и иные акты органов местного самоуправления Договоры между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов Решения Конституционного Суда РФ Общепризнанные принципы и нормы международного права *

Соотношение земельного и градостроительного законодательства (1) Базовый объект регулирования градостроительного законодательства – территория Базовый объект регулирования земельного законодательства – земельный участок Градостроительные регламенты – это виды разрешённого использования и территорий, и земельных участков Градостроительные регламенты – определяют правовой режим и территорий, и земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов

Соотношение земельного и градостроительного законодательства (2) Предмет градостроительного законодательства – отношения по установлению назначения, разрешённого использования территорий, земельных участков, иных объектов недвижимости, а также по формированию, созданию новых и изменению существующих земельных участков и иных объектов недвижимости Предмет земельного законодательства – отношения по использованию и охране сформированных с учётом требований градостроительного законодательства земельных участков

Соотношение терминов в земельном и градостроительном законодательстве Градостроительное зонирование – правовое зонирование – зонирование территорий Поселение – населённый пункт – земли населённых пунктов Градостроительная документация – градостроительная документация о застройке – документы территориального планирования – документация по планировке территории Градостроительный план земельного участка – схема расположения земельного участка на кадастровом плане

Шесть элементов градостроительного законодательства Территориальное планирование Градостроительное зонирование Планировка территории (планировочное проектирование) Архитектурно-строительное проектирование Строительство, реконструкция, капитальный ремонт Эксплуатация (с 2012 г.)

ЦЕЛЕВАЯ (ИДЕАЛЬНАЯ) СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ВЛАСТИ II стадия Общение застройщика с ведомствами III стадия

Модели планирования развития территорий

Система планирования в муниципалитете Социально- экономическое планирование Территориальное планирование Бюджетное планирование Планирование развития коммунальной инфраструктуры ,, цели, задачи, прогнозы Земельно-ресурсные, градостроительные ограничения Бюджетное финансирование инвестиционных программ Расходные обязательства Приоритеты политики прогнозы Бюджетные ограничения Потребности развития Территориальные ограничения Взаимодействие с системами других уровней

Градостроительное зонирование документ – правила землепользования и застройки градостроительный регламент: виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков предельные параметры строительства, реконструкции публичные слушания

Планировка территории - виды документации по планировке территории проекты планировки территории проекты межевания территории - градостроительные планы земельных участков

Проектирование объектов капитального строительства Исключительное право принимать решения о подготовке проектной документации имеют не органы публичной власти, а застройщики – частные лица, которым принадлежит земельный участок Право принимать решение о подготовке проектной документации – всегда вторичное, производное право по отношению к праву на земельный участок. Возникновение базового права на земельный участок одновременно порождает неотчуждаемое от правообладателя земельного участка право самостоятельно (без дополнительного разрешения публичной власти) принимать решение о подготовке проектной документации

Правовой режим территорий, земель, земельных участков Целевое назначение Категории земель Земли с/х назначения угодья неугодья Земли насел. пунктов Земли промышленности и иного спец. назначения Земли ООТ и объектов Земли лесного фонда Земли водного фонда Земли запаса Разрешённое использование На основании зонирования территорий (градострои-тельного зонирования) На основании законодательства Градостроительные регламенты устанавливаются Градостроительные регламенты не устанавливаются или не распространяются Использование, предписанное НПА Виды разрешённого использования основные вспомогательные условно разрешённые Предельные размеры Предельные параметры Ограничения использования min max Ограничения прав на землю (включая сервитуты)

Градостроительные регламенты не устанавливаются Градостроительные регламенты не распространяются В границах территорий объектов культурного наследия В границах территорий общего пользования Занятые линейными объектами Предоставленные для добычи полезных ископаемых Использование таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня Территории, земли, земельные участки вне системы градостроительного зонирования

ПРОГРЕССИВНЫЕ НОВЕЛЛЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 2005-2015 гг. земельные участки для жилищного строительства предоставляются только на открытых аукционах и теперь только в аренду установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства установлен новый вид целевого использования земельных участков – для комплексного освоения в целях жилищного строительства (девелопмент) установлены особенности порядка проведения аукционов по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе т.н. «голландских аукционов» определён перечень объектов государственного и муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков

КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ Проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории Заключение договора комплексного освоения территории и договора аренды земельного участка Условиями договора о комплексном освоении территории являются: - строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки - подготовка проекта планировки территории и проект межевания территории проведение мероприятий по благоустройству, в том числе по озеленению образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ) Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок. Образованные земельные участки предоставляются без торгов Максимальный срок аренды 5 лет Образование земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории осуществляется в соответствии с проектом межевания В случае нарушения графика освоения указанной территории договор аренды земельного участка расторгается Участниками аукциона могут являться только юридические лица

наличие правил землепользования и застройки в отношении территории наличие аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов и (или) наличие домов, планируемых к сносу, реконструкции на основании муниципальных адресных программ, утверждённых представительным органом местного самоуправления на территории также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту в состав территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут включаться иные объекты капитального строительства КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ Механизм развития застроенных территорий направлено на решение проблемы реконструкции ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации Вместо инвестиционных контрактов Решение о развитии застроенных территорий принимает орган местного самоуправления Допускается изъятие только жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. Дополнительные основания для изъятия собственности пока не установлены

СХЕМА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ принятие решения о развитии территории продажа права на развитие территории на открытом аукционе заключение договора о развитии территории Закон определяет перечень существенных условий. Возможно обременить инвестора строительством социальной и инженерной инфраструктуры. При этом предусмотрен запрет на передачу квартир городу, за исключением квартир для предоставления переселяемым гражданам после выполнения существенных условий договора инвестор приобретает земельный участок для строительства в пределах такой территории без торгов, бесплатно в собственность или в аренду по его выбору осуществляется жилищное строительство

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Базовые институты законодательства о градостроительной деятельности на практике действуют с многочисленными искажениями, предопределёнными нежеланием политических элит различного уровня (федерального, регионального, муниципального) переходить от административно-командной системы управления территориями и недвижимостью к правовому механизму В результате – большое количество необоснованных административных барьеров в сфере строительства Подобное положение дел предопределяет неадекватные действия власти: вместо того, чтобы добиваться исполнения правильной модели, описанной в законодательстве, органы власти начинают вносить изменения в саму модель, разрушая её либо значительно ухудшая

Отмена планов реализации документов территориального планирования Отмена состоялась в 2011 г. (Федеральный закон №41-ФЗ) Однако такие планы – главное в территориальном планировании! Они должны содержать: 1) сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства соответствующего значения, на основании которой определяются или уточняются границы земельных участков для размещения таких объектов 2) сроки подготовки проектной документации и сроки строительства объектов капитального строительства соответствующего значения 3) финансово-экономическое обоснование реализации схем или генеральных планов

ИЗМЕНЕНИЯ В СИСТЕМЕ ДОПУСКА НА РЫНОК ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ Инженерные изыскания Проектирование Строительство с 1 января 2009 г. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ Инженерные изыскания Проектирование Строительство Лицензии выдавались государством (до 2009) Свидетельства о допуске выдаются негосударственными саморегулируемыми организациями

277 – в области строительства 199 – в области проектной документации 40 – в области инженерных изысканий КОЛИЧЕСТВО саморегулируемых организаций (на сентябрь 2016)