Анализ рынка недвижимости ведение баз данных и мониторинг Печенкина Анастасия Владимировна октябрь, 2012
Определение анализа рынка недвижимости • Анализ рынка недвижимости – самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке
Принципы методологии анализа рынка недвижимости • Объект анализа: рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система; • Предмет анализа: процессы, свойства и закономерности функционирования рынка недвижимости; • Основной принцип методологии анализа: системный подход к исследованию сложного объекта; Он подразумевает: • Изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду); • Вычленение исследуемого объекта из макросистемы, точное определение границ исследуемой системы; • Расчленение структуры объекта и процессов его функционирования на элементы, изучение элементов раздельно, и обратный синтез подсистем в целое
Цели анализа рынка недвижимости • Цель отраслевого анализа: выявление и введение в научный оборот общественно полезных явлений и закономерностей рынка; • Цель оценочного анализа: обеспечение оценщика данными о рынке для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и информирования о ней собственника; • Цель инвестиционного анализа: обеспечение инвестиционного аналитика данными о рынке для расчета показателей эффективности инвестиционного проекта • Цель корпоративного анализа: обеспечение маркетинга (продвижения продукта) для достижения успеха на рынке и обеспечение стратегического менеджмента (управления эффективностью компании) для повышения стоимости компании. • Цель потребительского анализа рынка: информирование потребителя через СМИ
Цели анализа рынка недвижимости
Специализированный анализ рынка недвижимости
Этапы общего анализа рынка недвижимости • Создание и наполнение аналитических баз данных: сбор информации, предварительная обработка информации; • Мониторинг рынка: статистическая обработка данных, анализ и оценка текущего состояния показателей, анализ и оценка динамики показателей; • Исследование рынка: исследование пространственных и динамических закономерностей изменения показателей, исследование динамики различных показателей, исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу • Прогнозирование развития рынка: исследование внешних и внутренних факторов, влияющих на изменение показателей, прогнозирование тенденций изменения показателей.
Общий анализ рынка недвижимости
Перечень наиболее актуальных показателей рынка Объем фонда существующих и строящихся объектов недвижимости (шт. ; кв. м) различных подвидов (жилые, офисные, складские, свободного назначения) на начало периода (месяц, квартал, год). Объем ввода новых объектов недвижимости за период (шт. , кв. м) Стоимость строительства 1 кв. м общей площади объектов (нормативная или среднерыночная себестоимость, полная стоимость строительства, инвестиционная стоимость строительства) Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду) на вторичном рынке за период (с учетом и (или) без учета комиссионных агентства) То же для цены сделки (купли-продажи, аренды) Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду) на первичном рынке (для готовых объектов с различным уровнем отделки, для строящихся объектов на различных стадиях строительства, для различных заказчиков (источников финансирования) и долевого строительства) Минимальная, средняя, максимальная цена предложения 1 кв. м площади объектов, выставленных на продажу (аренду) на первичном и на вторичном рынках за период (с учетом и без учета комиссионных), и объем выборки То же для цены продажи (аренды) 1 кв. м
Перечень наиболее актуальных показателей рынка Структура предложения объектов по качеству, размеру и местоположению и другим признакам (в процентах от общего объема) за период Объем спроса на объекты различного типа (число заявок на покупку, аренду) за период Структура спроса на объекты различного типа по качеству, размерам и местоположению (в процентах от общего объема) за период Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа за период Количество зарегистрированных сделок по объектам различных типов за период Количество и доля продаж с использованием ипотечного кредита; Структура сделок по объектам различных типов (в процентах к общему объему) за период Отношение числа зарегистрированных сделок в городе к предложению, спросу, общему числу объектов данного вида в городе, количеству населения Среднее время экспозиции объекта в листингах предложений и продаже, аренде (время от момента выставления на продажу до текущего момента, время от последней корректировки цены до момента продажи, сдачи в аренду), темп продажи объектов жилой недвижимости Объем и доля незанятых / поглощенных коммерческих площадей Средний за период коэффициент загрузки коммерческих объектов
Двенадцать шагов мониторинга • 1) выбор показателей, подлежащих определению при решении конкретной задачи анализа (цена, площадь, кол-во); • 2) выбор периода, за который производится обработка данных для получения одного значения каждого из статистических показателей (неделя, месяц, квартал, год); • 3) сбор и предварительная обработка документированной информации об объектах рынка в заданных периодах (обеспечение наличия данных, необходимых для получения выбранных показателей, в том числе для типизации объектов, очистка баз данных от недостоверной информации, повторов, всплесков) • 4) предварительная типизация (классификация) объектов по качеству, местоположению, размеру и другим признакам • 5) расчленение совокупности объектов на выборки в соответствии с принятой классификацией
Двенадцать шагов мониторинга • 6) определение статистических показатлей каждой выборки, построение гистограммы распределения каждой выборки; • 7) построение предварительной ДППМ по каждому из выбранных показателей; • 8) корректировка расчленения и построение оптимизированной ДПММ; • 9) расчет структурных показателей сегмента рынка (долей); • 10) построение динамических рядов по каждому из выбранных показателей • 11) расчет относительных показателей динамики (индексов и темпов) • 12) описание полученных результатов и подготовка отчета о мониторинге рынка за текущий период
Дискретная прастранственно-параметрическая модель (ДППМ)
Аналитическая форма (форма регистрации показателей) 4 и более комн. кв. по всем размерам 53, 463 48, 291 45, 104 39, 194* 47, 997 II. Прилегающие к центру районы 49, 211 41, 633 38, 838 37, 959* 42, 347 III. Районы средней удаленности 46, 815 40, 893 38, 649 36, 702 41, 013 IV. Окраина центр. районов V. Отдаленные районы (Кир. Ордж. ) ПО ВСЕМ РАЙОНАМ 43, 360 37, 398 33, 270 34, 151 36, 942 38, 970 33, 936 31, 667 30, 967* 34, 313 45, 088 38, 768 36, 970 35, 183 39, 359 58, 339* 52, 376 47, 738 45, 366* 49, 355 49, 870 48, 727 44, 507 43, 175* 46, 163 III. Районы средней удаленности 48, 240 42, 893 39, 387 40, 193* 41, 238 IV. Окраина центр. районов 44, 196* 39, 581* 35, 700 33, 784* 36, 789 41, 023 38, 508 34, 936 36, 418* 36, 555 47, 723 45, 184 40, 672 40, 950 42, 543 Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) 48, 223* 43, 514 45, 119 44, 149* 44, 668 II. Прилегающие к центру районы III. Кирпичные дома старой постройки (ПГ, «сталинские» ) 3 -комн. кв. II. Прилегающие к центру районы II. 9 -этажные панельные дома (СП, БР) 2 комн. кв. Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) I. 5 -этажные панельные, кирпичные дома (ХР, БР) 1 комн. кв. Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) тип жилья 38, 286* 37, 195 39, 197 - 38, 303 III. Районы средней удаленности 39, 178 37, 422 32, 438 - 34, 974 IV. Окраина центр. районов 35, 689* 33, 117 29, 399 - 31, 839 36, 936 27, 565 26, 900 23, 952* 27, 892 38, 770 33, 799 34, 992 37, 059* 34, 978 район города V. Отдаленные районы (Кир. Ордж. ) ПО ВСЕМ РАЙОНАМ
Аналитическая форма (форма регистрации показателей) 3 -комн. кв. 4 и более комн. кв. по всем размерам 56, 858* 53, 918 55, 493 54, 570 54, 866 II. Прилегающие к центру районы 53, 843 48, 885 46, 255 45, 873 47, 398 III. Районы средней удаленности 50, 067 46, 377 43, 098 40, 422 44, 549 IV. Окраина центр. районов V. Отдаленные районы (Кир. Ордж. ) ПО ВСЕМ РАЙОНАМ 43, 606 40, 340 37, 578 37, 255 39, 159 40, 983 38, 334 35, 732 33, 117 37, 255 46, 624 44, 181 41, 993 43, 056 43, 475 57, 931 64, 011 69, 435 62, 797 65, 147 II. Прилегающие к центру районы 54, 202 54, 127 58, 133 56, 862 56, 542 III. Районы средней удаленности 54, 040 48, 414 49, 699 46, 613* 49, 980 IV. Окраина центр. Районов 40, 457 39, 502 43, 017 - 41, 174 39, 511 38, 510 40, 869 47, 596 42, 780 52, 073 51, 611 57, 886 58, 224 56, 130 Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) 55, 667 53, 064 58, 006 59, 187 57, 174 II. Прилегающие к центру районы V. Дома современной постройки 2 комн. кв. Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) IV. 9 -16 –этажные типовые панельные и кирпичные дома улучшенной планировки (УП) 1 комн. кв. Центр (Лен. Дзер. Свердл. ) тип жилья 51, 271 46, 789 48, 964 50, 508 48, 911 III. Районы средней удаленности 49, 065 43, 646 41, 454 40, 756 43, 333 IV. Окраина центр. районов 42, 443 38, 445 36, 885 36, 618 38, 194 39, 558 33, 665 33, 513 40, 158 35, 255 46, 878 42, 177 44, 360 49, 005 44, 887 район города V. Отдаленные районы (Кир. Ордж. ) ПО ВСЕМ РАЙОНАМ ПО ВСЕМ ТИПАМ V. Отдаленные районы (Кир. Ордж. ) В СРЕДНЕМ ПО ГОРОДУ
Понятие о выборочном методе изучения случайных величин • Случайная величина – величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных факторов; • Генеральная совокупность значений случайной величины – совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов; • Выборка – несколько значений случайной величины, выбранных из генеральной совокупности по случайному признаку; • Репрезентативность выборки – это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам; • Гистограмма – это представление случайной величины в виде графика, отражающего долю (количество) попаданий случайной величины в различные диапазоны ее значений. • Размах варьирования СВ – разница между максимальным и минимальным значением СВ.
Основные показатели математической статистики 1) Среднеарифметическая цена предложения (математическое ожидание генеральной совокупности) определяется как сумма удельных цен, деленная на их количество Где С 1, С 2 и т. д. - цена 1 кв. м объекта недвижимости; N – число объектов в выборке. 2) Средневзвешенная цена предложения определяется делением суммы цен объектов на сумму их площадей C 1, С 2 и т. д. – цена 1 кв. м объекта недвижимости; S 1, S 2 и т. д. – общая площадь объекта недвижимости. Медиана – это точка, по обе стороны которой располагаются одинаковое количество элементов выборки Мода – наиболее часто повторяющееся значение выборки
Основные показатели математической статистики 3) Дисперсия является мерой разброса множества данных относительно среднего И рассчитывается как сумма квадратов отклонений от среднего, деленная на число, на единицу меньшее количества наблюдений Где Сi - цена за 1 кв. м i-го объекта недвижимости; Сарифм. – средняя арифм. цена за 1 кв. м всех объектов выборки; N – число объектов в выборке. Чтобы избежать равенства нулю суммы отклонений, используют квадраты. Однако результат получается завышен и несопоставим со значением средней. Поэтому рассчитывают СКО. 4) Среднеквадратическое отклонение определяется как положительный квадратный корень из дисперсии
Основные показатели математической статистики 5) Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения значений выборки от среднеарифметического (в процентах) и определяется как отношение среднеквадратического отклонения к величине средней арифметической (взвешенной): δ – среднеквадратическое отклонение, Сарифм. – средняя арифметическая цена. Если V < 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, если V > 33%, то выборка неоднородна и есть необходимость исключения самых больших и самых маленьких значений. 6) Погрешность в определении среднего оценка отклонения измеренного значения от его истинного значения δ – среднеквадратическое отклонение, N – число объектов в выборке.
Основные показатели математической статистики Доверительный интервал Размах случайной величины, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений, примыкающих к среднему При нормальном распределении: Если I = [ - S ; + S ], то охватывает 68% значений Если I = [ - 2 S ; + 2 S ], то охватывает 95% значений Если I = [ - 3 S ; + 3 S ], то охватывает 97, 7% значений
Основные показатели математической статистики Исключение выскакивающих значений После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения и заново рассчитать параметры выборки; Для симметричных (нормальных) распределений работает «правило трех сигм» : исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в +/- 3 S (исключается менее 2% крайних значений). Для асимметричных распределений, какими являются распределения цен, арендных ставок на рынке недвижимости (смещенных влево), рекомендуется «модифицированное правило трех сигм» : значение Ci отбрасывается, если Ci ≤ - 2δ; Ci > 4δ, δ – среднеквадратическое отклонение, Сi – i-е значение выборки
Основные показатели математической статистики Расчет структуры Определяется доля каждого подсегмента (в %) в общей совокупности Структура предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья по районам г. Перми Район города Кол-во доля Дзержинский р-н 513 ед. 15, 3% Индустриальный р-н 411 ед. 12, 3% Кировский р-н 575 ед. 17, 2% Ленинский р-н 256 ед. 7, 6% Мотовилихинский р-н 587 ед. 17, 5% Орджоникидзевский р-н 287 ед. 8, 6% Свердловский р-н 723 ед. 21, 6%
Построение динамического ряда 1. 2. Способы привязки к моменту времени: На заданный момент времени (например, данные о структуре предложения) За определенный период времени (например, данные о средней цене) Динамический ряд – последовательность периодических данных о средних значениях изучаемых показателей
Скачать презентацию Анализ рынка недвижимости ведение баз данных и мониторинг
Анализ рынка недвижимости.окт 2012.ppt